lainm

qguan 发表于 4-7-2012 18:11
我不认为有错，那个公式没有包括房子涨跌的情况，因为那个没法说到底是多少，但我个人相信30年后新加坡的 ...

又来了。说你有错你还不承认。明明收益率公式至少需要三个变量，就是房价，租金和首付。到你那里就简化成两个变量了，把最重要的那个房价忽视了。
要是按照你给的算法，只要压低首付（比如能贷80%就绝不付60%），提高租金就能获得暴利，完全不用care房价！实际上呢，即使你这么做，假如你在高位进场，房价上升空间有限的话，你实际的收益率还是很低。甚至如果房价跌了，你不但没收益还会亏！
你看你后来在62楼和60楼说的，“相信”，“后一种情况”等等，哪来那么多假设了？你在28楼列公式算法的时候可没对房价有这么多假设啊，只要有租金和首付就行了。

qguan

lainm 发表于 4-7-2012 18:24
又来了。说你有错你还不承认。明明收益率公式至少需要三个变量，就是房价，租金和首付。到你那里就简化成 ...

您的也是对的，更具体，但我怕一般人不会那么烦心去套用你的公式，也许职业投资人会。

但按照 不增值，增值100万，200万算出来后3-7%不等的回报率，又怎么样呢？能帮助一般人做决定吗？可能3%，太低了，不买了；不过又可能是7%，不错，买吧，到底买是不买呢？你的公式好像也没解决实际的问题。

lainm

qguan 发表于 4-7-2012 18:40
您的也是对的，更具体，但我怕一般人不会那么烦心去套用你的公式，也许职业投资人会。

但按照 不增值，增 ...

什么叫没解决实际问题？收益率随房价变化，这就是很实际问题！
如果你在09年低房价入场，和今年高房价入场，租金和首付可能差不太多，但收益率那就差别大了！要是按照你的“简化”模型，两个时期没区别。如果你认为收益率应该可以简化，可以和房价无关，否则就是“专业投资人”才需要关心的东西，那你真是自己骗自己。我才不关心你怎么去投资，我只想纠正你的错误让别的网友别被误人子弟了。

qguan

lainm 发表于 4-7-2012 18:51
什么叫没解决实际问题？收益率随房价变化，这就是很实际问题！
如果你在09年低房价入场，和今年高房价入 ...

是的，收益率随房价变化。

问题是你现在是回头看，比较09年和11年的房价，你回头看知道涨了很多，这谁不会。

在09年的时候又有几个做对预测了呢？那个时候很多人也许低了要更低，还要等，也不想进场。有的人即使买了，也不一定是以为房价会大涨，所以去买。可能因为各种原因，或者刚需必须要买的，比如我就是09年买的，根本就没想过10年，11年会怎么样，因为我相信房子永远是早买好，只要你有首付的能力又有这个需求的话，就马上买。

lainm

qguan 发表于 4-7-2012 18:56
是的，收益率随房价变化。

问题是你现在是回头看，比较09年和11年的房价，你回头看知道涨了很多，这谁不 ...

你现在提的房价问题是一个没人可以预测的准的问题，我也不例外。但预测房价这个问题和你之前所说的计算收益率的问题完全是两回事！我认为没有必要把他们混在一起。
正因为收益率和房价有很大关联，并且房价预测不了，所以媒体只能以过去的历史数据和今天的比较来说明大众私宅收益率高于高档住宅。他们没有去预测未来的收益率。而你的理论就是只要今天你的房租和首付确定下来了，比如假设有人和你签了长达30年的固定金额的长期租房合同，那未来的收益率就是可以预知的，显然是谬论，因为你完全没考虑房价涨跌。

good99

燕麦黑麦 发表于 4-7-2012 19:40
果然。。。 如果把‘明白’的异己都铲除了， 你们就可以胡言乱语当大王啊--老百姓的心里亮着了

平面动物 ...

老百姓心里是亮着呢，所以你这种东西见不得阳光。

good99

其实，很复杂的事情要搞这么复杂干什么？又是涨价，又是复利（复利是在这里是不适用的）

简单地说，第一种情况，就是原文章中提到的，在完全投入的情况下（比如100万），好的项目，回报率5%！这不需要什么太多的讨论，偏有见不得光的非要说没有那么回事儿。好，4%，可以了吧

就这么简单。没有贷款，没有利息，没有预期价格上升或下降。4%回报。结了！

这是原文

2703Baby

很简单的事非要弄的很复杂，累死了

good99

后来，我多事儿，讲了如果是贷款的情况下，回报率更高。有些人糊涂了，有些人更聪明了，搞得很复杂。老师傅都能被打死。

其实，简单一点说，如果前面说的4%的回报率。那么你自己出40万，银行出60。你自己的40万的回报率是4%，这是肯定的！银行的60万，如果银行的利率超过4%，那么回报为零或负的，否则，回报是正的，那么总体回报率肯定超过4%。就这么简单。

再复杂一点，利息会还的越老越少，总体回报率应该会逐步上升。

当然，可能我考虑不周全，或可能还是不容易理解，那就按原文的100%付清、回报率4%算。EASY

good99

夕阳剪影 发表于 4-7-2012 16:52
这60万是银行白送你的吗？不是从你自己口袋里掏出还上的吗？？？？？

您还打那么多问号？？？？？？这么简单的东西您怎么闹不明白呢

60万是银行出的，后来通过租金慢慢还，最后卖掉房子，60万完全变成现金成了屋主的。