夕阳剪影

我通常删繁就简地大概算一下租金回报：

每月房租- 每月房子开销如管理费房产税 / 房价+买房印花税

比如100万房子，每月租金4000，费用500，大概租金回报为3500*12/100万+25000=4%

当然你也可以把利息加到每月花费里，这样回报就降低。我觉得回报3-4%算比较合理。

像楼上那样算当然更精确，但我觉得没有必要。

qguan

lainm 发表于 4-7-2012 12:27
不仅房贷成本没算进去，连房价升值产生的收益也没算进去。

房贷成本不是算在利息里被减掉了吗？

房价升值那个对我们普通老百姓来说，不需要加进去了，否则太复杂了。房价谁说的准？如果跌了呢？涨了就算是额外的收益吧，至少即使不涨，我有一定的租金回报率就可以了（跌了也没关系，我是长期持有，至少20-30年，只要有租金就可以）。而且涨了，你算涨多少呢？涨1倍？3倍？100万的房子变300万了？哇，那大家还不去疯狂买房了，那个回报率简直无法形容了，还要去打工做什么！！

lainm

qguan 发表于 4-7-2012 14:16
房贷成本不是算在利息里被减掉了吗？

房价升值那个对我们普通老百姓来说，不需要加进去了，否则太复杂了 ...

一套100万的房子，月租3000，每月各种费用500，那净收入是2500，一年净收入是30，000元

如果自己首付了40万+买房税费3万=43万

敢情你的房贷都在“每月各种费用”的500块里啦？房子100万，首付40万，那得贷款60万。就算银行免了你的利息，政府不要你交税，这500块都用来还贷，那一年还6千，要还100年。这位大侠真是高人！能活一百年。


回复点评：
你自己去看看那个gquan的帖子再来喷谢谢！

qguan

lainm 发表于 4-7-2012 14:24
一套100万的房子，月租3000，每月各种费用500，那净收入是2500，一年净收入是30，000元

如果自己首付了4 ...

2500当然是我的收入了，虽然现在是拿去还房贷了，但20-30年后（房贷已还清）如果我把房子卖了，这个钱就是我的了呀！假设这个房子还是100万，那100万-40万的首付=60万，这个60万就是我赚的呀。假设30年后这个房子是200万了，那我就赚了200-40=160万！

lainm

qguan 发表于 4-7-2012 14:39
2500当然是我的收入了，虽然现在是拿去还房贷了，但20-30年后如果我把房子卖了，这个钱就是我的了呀！假 ...

所以拜托你讲话讲清楚点吗，搞了半天2500才是你的月供不是那500啊，我还以为论坛上卧虎藏龙遇到百岁老寿星了呢。

然后再来分析一下你的收益计算。
如果你首付40万，还贷20年后变成200万？这收益是多少？power(200/40, 1/20) = 1.084. 8.4%年化收益。这是在你还贷没有利息，还有房价从100万涨到200万的前提下。
第一个我不解释了，你每年所得3万，全部用来还款，没有利息的情况下20年才可以还60万。算上房贷利率最起码从8.4%掉到6%。
第二个前提是你觉得太麻烦，“普通老百姓不需要考虑的”的前提。可是为了满足你所期待的7%的收益率，这里你就用上了。如果你不用这个前提，也就是说假设房价不变，20年后还是100万，那你的收益率则为power(100/40,1/20) = 4.7%，相差了3.7个点。如果再减掉房贷利息可能一年只有2%的收益，勉强追通胀。
所以说你7%的收益那只是个白日梦，必须先银行白借你钱，然后你的房子20年房价翻番。

qguan

lainm 发表于 4-7-2012 15:06
所以拜托你讲话讲清楚点吗，搞了半天2500才是你的月供不是那500啊，我还以为论坛上卧虎藏龙遇到百岁老寿 ...

我应该讲的很清楚，500是费用（=支出），所以净租金收入2500，我看其他人都看懂了，包括版主。

然后什么7%，涨到200万都只是假设而已，随便举的数字，数字多少不重要，只是为了说明计算公式和方法。
也有可能房子30年后会涨到500万，1000万，1500万，麻烦你再算算收益，另外再算一个万一房价跌到0，收益会是多少，谢谢。

lainm

qguan 发表于 4-7-2012 15:50
我应该讲的很清楚，500是费用（=支出），所以净租金收入2500，我看其他人都看懂了，包括版主。
然后什么7 ...

您自己扳手指头慢慢算吧。
我只想说明一点，收益率明显和房价涨跌有很大关系。可你之前的算法公式，看上去只要有房租和首付两样就能收到7%，和贷款利率以及房价无关，这很明显就是在扯淡。
至于有没有版主赞同你的方法，跟我没关系。到现在为止我也只看到他一个人“认同”你的方法。这么牵强你还要说什么“我看其他人都看懂了，包括版主。”，真是笑掉大牙。

qguan

lainm 发表于 4-7-2012 15:55
您自己扳手指头慢慢算吧。
我只想说明一点，收益率明显和房价涨跌有很大关系。可你之前的算法公式，看上 ...

所有数字都只是假设而已，关键是方法是否正确。

100万的房子，首付40万+2万税费，月租金收入3000，每月管理费200，利息300，所以净租金收入2500，假设这2500全还了贷款本金，所以一年还了30000元本金，20年还清60万房贷。假设20年后，租金还是3000，每月净租金收入2800，一年33600，再租10年得租金收入336，000.

也就是说，我用42万元，在30年里赚了60万+33.6万=93.6万（假设房子没升值），对吗？
假设房子30年后房子价值还是100万，那我的年收益率是多少？如果是300万，那又是多少？

lainm

qguan 发表于 4-7-2012 16:07
所有数字都只是假设而已，关键是方法是否正确。

100万的房子，首付40万+2万税费，月租金收入3000，每月管 ...

20年还贷期怎么算我已经教过你了。
20年之后就更简单了，
你用价值100万的房子一年可获3.6万租金，税前收益率就是3.6%！如果那时候房价是200万，而租金不变，那收益率就减半成1.8%.
呵呵，你越说就证明你的算法错的越严重。

qguan

lainm 发表于 4-7-2012 16:13
20年还贷期怎么算我已经教过你了。
20年之后就更简单了，
你用价值100万的房子一年可获3.6万租金，税前收 ...

如果你按3.6/200=1。8%当然是正确的，

假设：但问题是我只投入了42万元，30年后房子变成了200万，所以我赚到的钱一共是160万+33.6万（假设20年还清贷款，后10年租金收益33.6万）=193.6万，也就是说我用42万元，花了30年，一共赚了193.6万元，那30年中每年的收益率是多少呢？42*（1+x%)^30=193.6，得出X大概是5.2%，对吗？如果30年后房子变300万，那收益率就更高了。