lainm

qguan 发表于 4-7-2012 16:23
如果你按3.6/200=1。8%当然是正确的，

假设：但问题是我只投入了42万元，30年后房子变成了200万，所以我 ...

什么叫只投入42万元，你问银行借的60万不还？如果你一直不还，那你30年后只能得到193.6万中的40%，那样还不到100万。现在你能拿到133.6万的净资产，等于3.9%年收益率，是因为你之前还了贷款，而且前提是银行不收你利息，你以低价买回了银行那60%的产权。

qguan

lainm 发表于 4-7-2012 16:29
什么叫只投入42万元，你问银行借的60万不还？如果你一直不还，那你30年后只能得到193.6万中的40%，那样还 ...

银行的60万不是用20年的租金全还了吗？请看40楼的假设。

qguan

今年投入42万，30年后收获200+33.6万资产，年化收益率是power(233.6/42,1/30)等于多少？

今年投入42万，30年后收获300+33.6万资产，年化收益率是power(333.6/42,1/30)等于多少？

lainm

qguan 发表于 4-7-2012 16:39
今年投入42万，30年后收获200+33.6万资产，年化收益率是power(233.6/42,1/30)等于多少？

今年投入42万，30 ...

这正说明房子收益率高的关键是房价！如果你在房价低的时候进场了，那收益率可以很高。如果你在房价高的时候（比如今天）入场，房价本身很难上涨的话，那你的收益率就会很低。
所以你之前完全撇开房价，掰指头在那里用房租和首付来算收益率的方法，真是可笑至极！

夕阳剪影

qguan 发表于 4-7-2012 16:36
银行的60万不是用20年的租金全还了吗？请看40楼的假设。

一笔糊涂帐

怎么可能只把首付算投入资金，还贷的钱统统不算呢？照你这样的算法，首付干吗付40万？20万就好了啊？你不是赚得更多？

不是这样算法的同学。你也超级乐观了。

qguan

那你只剩十年租金33.6万进你的口袋，外加房产值100万，一共133.6万，哪里来的193.6万！  发表于 5 分钟前

为什么银行贷款的60万不算进去呢？20年的租金还清了银行贷款，卖掉房子，这个60万不是我的钱吗？

夕阳剪影

qguan 发表于 4-7-2012 16:49
那你只剩十年租金33.6万进你的口袋，外加房产值100万，一共133.6万，哪里来的193.6万！  发表于 5 分钟前
...

这60万是银行白送你的吗？不是从你自己口袋里掏出还上的吗？？？？？

qguan

夕阳剪影 发表于 4-7-2012 16:44
一笔糊涂帐

怎么可能只把首付算投入资金，还贷的钱统统不算呢？照你这样的算法，首付干吗付40万？20万就 ...

100万的房子贷款60万，20年用租金还清了贷款60万（都是租客在帮我还贷款，我没出一分钱），然后卖掉房子，拿回100万（假设房子价值不变），我不是赚了60万吗？如果房子升值到200万，我不是赚了160万吗？

qguan

夕阳剪影 发表于 4-7-2012 16:52
这60万是银行白送你的吗？不是从你自己口袋里掏出还上的吗？？？？？

60万是用20年的租金还的，也就是租客的钱，我没出一分钱呀，怎么是我自己口袋里的钱呢？20年还清贷款后，100万卖掉房子，我可以拿到100万（不用给一分钱银行的），减去40万，我不是赚了60万吗？

夕阳剪影

假设：但问题是我只投入了42万元，30年后房子变成了200万，所以我赚到的钱一共是160万+33.6万（假设20年还清贷款，后10年租金收益33.6万）=193.6万，也就是说我用42万元，花了30年，一共赚了193.6万元，那30年中每年的收益率是多少呢？42*（1+x%)^30=193.6，得出X大概是5.2%，对吗？如果30年后房子变300万，那收益率就更高了。


100万的房子贷款60万，20年用租金还清了贷款60万（都是租客在帮我还贷款，我没出一分钱），然后卖掉房子，拿回100万（假设房子价值不变），我不是赚了60万吗？如果房子升值到200万，我不是赚了160万吗？


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我把你两段话贴在这里。到底你赚了多少？