lainm

qguan 发表于 4-7-2012 16:49
那你只剩十年租金33.6万进你的口袋，外加房产值100万，一共133.6万，哪里来的193.6万！  发表于 5 分钟前
...

这60万租金变成了100万房产中的60万。你如果说你赚了100万+60万+33.6万等于你把60万算两遍了。账就这么简单！

夕阳剪影

qguan 发表于 4-7-2012 16:57
60万是用20年的租金还的，也就是租客的钱，我没出一分钱呀，怎么是我自己口袋里的钱呢？20年还清贷款后， ...

你把很大一部分钱算了两遍！！！

qguan

夕阳剪影 发表于 4-7-2012 16:57
假设：但问题是我只投入了42万元，30年后房子变成了200万，所以我赚到的钱一共是160万+33.6万（假设20年还 ...

投入了42万元，30年后房子变成了200万，所以我赚到的钱一共是160万+33.6万（假设20年还清贷款，最后10年租金收益33.6万）=193.6万，

第2段话是一个意思，只是没包括30年中最后10年的租金33.6万，在房子增值上都是赚了160万（按房子增值到200万算）。

qguan

lainm 发表于 4-7-2012 16:59
这60万租金变成了100万房产中的60万。你如果说你赚了100万+60万+33.6万等于你把60万算两遍了。账就这么简 ...

“100万+60万+33.6万”


100万：这个是房子增值的100万吧（房子从100万涨到200万了，多了个100万）


60万：是20年的租金还了银行贷款赚的


33.6万：是30年的最后10年的租金收入


哪里有重复算了？


如果房子100万过了30年没增值，还是100万，那赚的就只有：60+33.6=93.6万，30年只赚了93.6万。


如果房子100万过了30年增值到了200万，那赚的就是：100+60+33.6=193.6万，30年只赚了193.6万。

qguan

你这两段话都是假设房价不变还是100万的啊，别在这糊弄人啊！  发表于 8 分钟前


如果房子100万过了30年没增值，还是100万，那赚的就只有：60+33.6=93.6万，30年只赚了93.6万。

如果房子100万过了30年增值到了200万，那赚的就是：100+60+33.6=193.6万，30年只赚了193.6万。

如果房子100万过了30年增值到了300万，那赚的就是：200+60+33.6=193.6万，30年只赚了293.6万。

对吧？

lainm

qguan 发表于 4-7-2012 17:13
你这两段话都是假设房价不变还是100万的啊，别在这糊弄人啊！  发表于 8 分钟前

对，这是你“净赚”的钱。先加上投资本金也就是首付40万，总资产分别是：
100万房子 -> 133.6万-> (1+x%)^30 = 133.6/40 -> x = 4.1
200万房子 -> 233.6万-> (1+x%)^30 = 233.6/40 -> x = 6.0
300万房子 -> 333.6万-> (1+x%)^30 = 333.6/40 -> x = 7.3

和你最一开始说的7%收益率差老远了。
是房子从100万涨3倍到300万才帮你弄到7.3%的收益率，而且你20年间不还银行一分钱利息。
然后你在34楼又说：
“房价升值那个对我们普通老百姓来说，不需要加进去了，否则太复杂了。房价谁说的准？如果跌了呢？涨了就算是额外的收益吧，至少即使不涨，我有一定的租金回报率就可以了（跌了也没关系，我是长期持有，至少20-30年，只要有租金就可以）。而且涨了，你算涨多少呢？涨1倍？3倍？100万的房子变300万了？哇，那大家还不去疯狂买房了，那个回报率简直无法形容了，还要去打工做什么！！”

总结一下就是：
26楼，你的公式（也就是回报率=年租金/首付）得出7%收益率。
33楼，哇，那大家还不去疯狂买房了，那个回报率简直无法形容了，还要去打工做什么！！
38楼，我看其他人都看懂了，包括版主。然后什么7%，涨到200万都只是假设而已，随便举的数字，数字多少不重要，只是为了说明计算公式和方法。

几段话完全自相矛盾。


回复点评：
复利错的？你去跟银行贷个款看看他们怎么算？是算复利还是单利。喷之前请有点逻辑！谢谢！

lainm

黑麦燕麦 发表于 4-7-2012 09:32
延伸一下， 不针对任何人， 针对这种现象：

感觉这里的不少‘高手’， 在讨论问题时，其实是没有实际经验 ...

"这位感觉这里的不少‘高手’， 在讨论问题时，其实是没有实际经验的夸夸奇谈， 细节经不得推敲，和规则不符"

这位仁兄说的还是挺有道理的。
我觉得没有人是完人，别人说的话，我们去其糟粕，取其精华，才是最重要的。
而如果像某些人（包括个别版主）一样，只抓着那些糟粕不放，对别人一再出尔反尔走了又来之类等一些和话题内容完全无关的细节抓着不放而不去思考其评论的内容中的精华所在，自己又提不出什么更有思考价值的观点的话，是种很无聊的行为，也容易让论坛向一言堂发展。有句话叫“不拘一格降人才”应当值得在这里提出来。

qguan

lainm 发表于 4-7-2012 17:31
对，这是你“净赚”的钱。先加上投资本金也就是首付40万，总资产分别是：
100万房子 -> 133.6万-> (1+x%) ...

26楼的7%并不是我对新加坡租金回报率的推测，数字都是随便大概想的，只是要表达计算公式而已，而不是%是多少。

如果房子100万过了30年没增值，还是100万，那赚的就只有：60+33.6=93.6万，30年只赚了93.6万。

如果房子100万过了30年增值到了200万，那赚的就是：100+60+33.6=193.6万，30年只赚了193.6万。

如果房子100万过了30年增值到了300万，那赚的就是：200+60+33.6=193.6万，30年只赚了293.6万。


所以我的计算是正确的，60万和33.6万的含义上面都解释过了。最后一种情况的话，年收益大概有6.7%，30年里每年都能保持这个收益率，应该是非常好的了吧。

新加坡1982年的房价是多少？

lainm

qguan 发表于 4-7-2012 17:51
26楼的7%并不是我对新加坡租金回报率的推测，数字都是随便大概想的，只是要表达计算公式而已，而不是%是 ...

你问我1982年房价是多少？那我倒是问你那时候的租金是多少？贷款利率又是多少？

数字我管你是不是推测，我只是说明了你在26楼给的收益率公式完全是错的。

qguan

lainm 发表于 4-7-2012 18:00
你问我1982年房价是多少？那我倒是问你那时候的租金是多少？贷款利率又是多少？

数字我管你是不是推测， ...

我不认为有错，那个公式没有包括房子涨跌的情况，因为那个没法说到底是多少，但我个人相信30年后新加坡的房子卖掉的话，肯定是增值的（至于到底增值多少那就顺其自然），即使新加坡经济很烂，没有增值，也可以有租金收入。