good99

夕阳剪影 发表于 5-7-2012 10:51
首先，我打那么多问号跟你貌似没啥关系，不知你跳出来鸡冻啥。

其次，跟qguan同学讨论和有争议的是回报 ...

成本就是你的投入，产出就是最后的收入。

回报 = 产出 - 投入

给你40万，随你怎么直接买房子也好、借钱买房子也好，作起步资金也好，诈骗也好，炒股票也好，反正到时候你能拿回50万，那么回报率就是  25% =（50-40）/40

跟何况当时你还拘泥于什么算了两遍呢

qguan

good99 发表于 5-7-2012 13:12
我就猜到你会被纠缠。因为他会故意避开“那不是复利”的关键，而是跟你去吵EIR。

其实，应该不存在复利 ...

我知道他故意绕开不谈复利，谈什么EIR，好像我们不知道这个似的，因为他知道他的这句话“没有哪个金融机构是用单利跟你计算东西的。”是错的。所以他只能避而不谈，又找其他的来和你纠缠。

夕阳剪影

qguan 发表于 3-7-2012 10:13
回报率应该这样算：

（每月租金*12 - 各种费用，管理费，利息，税等）/自己首付的钱（包括交的税费）

回报率应该这样算：

（每月租金*12 - 各种费用，管理费，利息，税等）/自己首付的钱（包括交的税费）

一套100万的房子，月租3000，每月各种费用支出500（包括物业管理费，利息和税等），那净租金收入是2500，一年净收入是30，000元

如果自己首付了40万+买房税费3万=43万，

那回报率是30，000 / 430，000 = 7%

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上面是qguan关于租金回报的原始第一神帖。

顺着这位同学的思路不妨设想一下：

既然这样，干嘛不首付20万，那租金回报率岂不是30，000/230，000 = 13%
或者当政策允许时付10%首付，那租金回报率就变成30，000/130，000 = 23%
或者政策也偶尔允许零首付，租金回报率 。。。。。 30，000/30000=100%        欧麦高！ 房地产界的投资天才舍我其谁！！

这样算。。。。。恕我直言，除了自嗨，我看不出有任何益处。
当然, 你就算愿意算出自己投资回报达到200%，只要你高兴谁也管不着。

qguan

夕阳剪影 发表于 5-7-2012 15:22
回报率应该这样算：

（每月租金*12 - 各种费用，管理费，利息，税等）/自己首付的钱（包括交的税费）

你的推理太多漏洞了，首先，新加坡不可能0首付100%贷款的，所以这个错误的“无穷放大”的可能行根本不会发生，不要在这里误人子弟。
其次，当你贷80万或者100万的时候，你的月供额包括利息等会大幅增加，月租金并不增加，你的租金净收益会大幅减少，你还需要自己贴些钱还贷，你的分子数字根本不对，你就这水平？赚钱肯定也是有成本的，即使你想钱想疯了，也不能不把额外增加的成本忽略不计吧？请想想清楚了再来提问，否则老师只会把作业扔回去让你重新做的。

夕阳剪影

qguan 发表于 5-7-2012 17:15
你的推理太多漏洞了，首先，新加坡不可能0首付100%贷款的，所以这个错误的“无穷放大”的可能行根本不会 ...

首先，你这租金回报率算法不应该i特指新加坡吧。要知道零首付在世界范围内是存在的。

其次，我可是按照你的原算法推理出来的，至于月供月息等等因素，你拉长年限就可以啦，在你的算法里面这些都不是问题。难道不是吗？

再次，赚钱不计成本，想钱想疯了的，到底是谁啊？是我这个把房价和一切跟房子有关开销计入总成本的谨慎鬼，还是你们几位只把首付计入总成因此算出虚高租金回报率的砖家？

最后，你不是老师，我也不是学生。记住：有些人自以为天下无敌，别人却只当TA是丁春秋。

我不再回此帖了。你自个儿算着高租金回报率偷着乐去吧。

qguan

夕阳剪影 发表于 5-7-2012 17:30
首先，你这租金回报率算法不应该i特指新加坡吧。要知道零首付在世界范围内是存在的。

其次，我可是按照 ...

又是太多的漏洞。

楼长的文章专文谈的是新加坡市场，你没看到？

其二，月供拉长年限？什么结果？更多的利息，更多的成本。本来贷的金额越多，利息也越多，你拉长年限，那利息就更多。我恐怕你的分子数字更要大大减少了。

是的，我们谁都不是谁的老师或者学生。切磋一下大家才有进步，但明显你的考虑欠周全。

lainm

qguan 发表于 5-7-2012 17:15
你的推理太多漏洞了，首先，新加坡不可能0首付100%贷款的，所以这个错误的“无穷放大”的可能行根本不会发 ...

你的推理太多漏洞了，首先，新加坡不可能0首付100%贷款的，所以这个错误的“无穷放大”的可能行根本不会发生，不要在这里误人子弟。
其次，当你贷80万或者100万的时候，你的月供额包括利息等会大幅增加，月租金并不增加，你的租金净收益会大幅减少，你还需要自己贴些钱还贷，你的分子数字根本不对，你就这水平？赚钱肯定也是有成本的，即使你想钱想疯了，也不能不把额外增加的成本忽略不计吧？请想想清楚了再来提问，否则老师只会把作业扔回去让你重新做的。

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这么说你是承认你的错误了？
之前还说什么“数字什么都是随便给的，重要的是解释方法”，您这不自己打自己脸么？既然数字可以随便给，为什么不能10%首付，0首付了？还是说你的方法只适用于首付介于X%-Y%之间，租金介于X-Y之间，房价介于X-Y之间的情况？这不扯淡么，算个收益率还得有条件的啦。
自己做做发财的春秋大梦足以，您就别继续误人子弟了。还让别人订正作业？我看您就是个老湿叫兽吧。

good99

夕阳剪影 发表于 5-7-2012 15:22
回报率应该这样算：

（每月租金*12 - 各种费用，管理费，利息，税等）/自己首付的钱（包括交的税费）

顺着这位同学的思路不妨设想一下：

既然这样，干嘛不首付20万，那租金回报率岂不是30，000/230，000 = 13%
或者当政策允许时付10%首付，那租金回报率就变成30，000/130，000 = 23%
或者政策也偶尔允许零首付，租金回报率 。。。。。 30，000/30000=100%        欧麦高！ 房地产界的投资天才舍我其谁！！

你想不到吧？真正发财的，都是这么干的！只要很少的资金，赚取无穷大的利润。问题的关键是你能借到100%！能人能，你我这等小百姓不行，所以，不用这样假设

但是，10%，20%首付，完全可以做到你认为不可能的23%。其实就那么简单。你想到了，只是觉得不可能而已。

40%是我说的，因为现在一般投资也就能40%，因此我特意没有说以前完全现实的20%！省的又有人激动说那不可能。现在你要说这个，我说给你听。

以前，10万块就可以买公寓，20多万就可以买洋房。这位新加坡人是岁数比较大的，经历过以前的房屋剧烈上升以及后来的调整。他有30万，买了3栋公寓（20%首付），后来又不断有钱或借钱作首付，陆陆续续买了十几套房子。你说他的投入多少？产出多少？当时这些房产还没有升值的时候，他就说：这辈子只有旅游的份了：等退休了把房子卖了，年回报率在10%能给他带来多少。

人算不如天算，后来房地产大爆发，那就不用说了。但是，哪怕房地产不爆发，他也仍然赚的盆满钵满！

不要说新加坡人，我认识的一位算是老乡，幼儿园老师，HDB一套、公寓一套、洋房一套。就那个时候。她根本没有多少钱，不照样买三套？！只是她不是准备投资的，后来房地产价格有些下跌（SARS），她卖了两套。

想不到就算了，但，为什么有人不明白呢，认为不可能呢？

其实我前面提示过：杠杆。为什么有钱人越有钱？资本运作啊，说白了就是杠杆。房地产是个人很容易的利用杠杆，不自觉地。用杠杆，当然赚得多；不用杠杆，那就勤劳致富，没有任何错。当然，风险在那里。没实力的当然不需要这样做

再说国内的私人集资，利息12%，是不是疯了。但为什么人家照样存在？因为有人要，有人有机会、要用这个钱乘着机会赚一笔。他一次回报率是3%，借贷成本是2%（两个月），金额1000万。你说他赚多少？这个杠杆几乎等于空手套白狼

关键问题看到没有？关键是你能借到钱！这是要技巧地、要实力的。不过，你只买2、3套房产是用不到这个技巧的，就不说了

lainm

再推广一下：有一栋房子100万租金3万一年，另一栋300万的租金5万一年。你手上有100万现金，两套都够你首付，你想追求高回报，你买哪套？
学生说：买100万的，回报是3/100万=3%一年；300万的是5/300=1.6%一年。
叫兽说：当然是买300万的，因为你的回报是5万/100万=5%！
老湿说：你应该立即烧钱烧掉50万！然后50万首付买300万的房子，这样回报变成5万/50万=10%！
老湿和叫兽不知道哪个回报率算错了，于是气急败坏的对出题人说：不对！你不能这么假设！不要在这里误人子弟！

qguan

good99 发表于 5-7-2012 18:15
你想不到吧？真正发财的，都是这么干的！只要很少的资金，赚取无穷大的利润。问题的关键是你能借到100% ...

是的，完全同意。