果儿

mozart007 发表于 31-12-2013 16:51
为什么09年后新加坡房产涨了一波是因为08-09年新币/美元汇率超跌，之后投资人知道汇率会涨回去，汇率涨的 ...

以这个理论现在应该购买（或者等到大约什么时候购买），还是销售（或者等待什么时候销售）澳洲资产呢？

mozart007

果儿 发表于 2-1-2014 13:12
以这个理论现在应该购买（或者等到大约什么时候购买），还是销售（或者等待什么时候销售）澳洲资产呢？
...

澳洲限制外国人投资房产（只能买一手房），澳元过去8个月下跌，中期合约未来6个月还是看跌。YMYC

果儿

mozart007 发表于 31-12-2013 17:04
说到贷款比率和利率，要知道在今天sibor随时会升。down低，利息低的地方，做出租房是这样的，1M cash 25%  ...

那个回贴主要分析的是本金回报率在北京上海和在新加坡未必差别很大。首先排除了租房回报这个因素没有去强调。
因为同样二十万首付的房子，１百万新币的房子和２５０万人民币的房子的出租价值轻易两三倍的差别。这个差别可以部分抵销新加坡利率上涨的部分风险。
另一部分风险来说，新加坡将来利率上涨中国就不跟着涨么？

综合起来，换句话说，是因为低息加上高租金复合起来的优势，新加坡可以承受的杠杆率比中国高些。

mozart007

果儿 发表于 2-1-2014 13:17
那个回贴主要分析的是本金回报率在北京上海和在新加坡未必差别很大。首先排除了租房回报这个因素没有去强 ...

你结论说09年到现在新加坡涨的比北京多的前提是新加坡能拿到更高的杠杆。这个本来就是散户视野不是吗？并且我举了例子说了，高杠杆意味了什么样的危害

mozart007

果儿 发表于 2-1-2014 13:17
那个回贴主要分析的是本金回报率在北京上海和在新加坡未必差别很大。首先排除了租房回报这个因素没有去强 ...

BTW, 09年到现在北京涨的好的区是3-4倍，新加坡的出租率09年入手的，6-7%，就是1M的房，年租金收能到6-7万。 这个没有算property tax 和 PM价格，投资人做出租房，不会自己去收租金做maintenance，要请PM公司。现在你再算一遍哪个是好买卖。

果儿

mozart007 发表于 2-1-2014 13:30
你结论说09年到现在新加坡涨的比北京多的前提是新加坡能拿到更高的杠杆。这个本来就是散户视野不是吗？并 ...

嗯，确实是散户，我以为坛子里大部分还是散户的，对做得了房地产商的人来说，当然是中国杠杆高，可以空手套上百倍的现金流出来。我说的是同样的杠杆效果的情况下，新加坡与北上广的回报率的比较.我的意思是计算时需要加入杠杆的因素来考量。我只是选取了一个我觉得对两边来说偏高又不算超高失去代表性的切面，６０%和８０%来计算的。也可以两边都用保守贷款额２０%，４０%嘛。我明白你在说的是高杠杆的危害，应该不应该贷款买房子那是另一话题。

果儿

mozart007 发表于 2-1-2014 13:46
BTW, 09年到现在北京涨的好的区是3-4倍，新加坡的出租率09年入手的，6-7%，就是1M的房，年租金收能到6-7万 ...

非常感谢你分享北京的收益率。我也说了我在问这样的数据呀。我没说一定就谁高啊，我只是说有这样一个因素要考量进来，进行详细的比较。怎么能拿租金去和资产增值来相比呢？租金高的就没有资产增值了？资产增值高的你就不需要现金流了？总不能因为某人的腿比姚明的手长，就说那人比姚明高吧…………
如果算过来还是中国回报率高了，那就高了呗。不影响单独因素的分析。就算有人学习好体育好音乐好美术好演讲好，就不能有人鉴赏古董比他好？就不能有人种田比他好？

果儿

mozart007 发表于 2-1-2014 13:16
澳洲限制外国人投资房产（只能买一手房），澳元过去8个月下跌，中期合约未来6个月还是看跌。YMYC
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我其实是给您一个例子请您进一步解释您的理论，因为我想应该很多人和后面回您贴子的人一样，没有听懂您的那个理论。其实哪国没点儿限制呢。新加坡没有吗？北京上海没有５年本地社保记录还压根不让买呢。先排除别的因素，考虑单一元素的影响，各算各的不好吗？
再说，您要觉得澳洲不是好例子，您可以用英国来举例子嘛。

果儿

mozart007 发表于 31-12-2013 17:04
说到贷款比率和利率，要知道在今天sibor随时会升。down低，利息低的地方，做出租房是这样的，1M cash 25%  ...

中国市场上涨的绝对根本原因是允许了更低的首付。十几年前许多城市绝大部分人是现金买房的，后来能够贷几倍的钱了，购买力一下子翻了几倍，市场才有了涨几倍的动力。政府不允许很低的首付？只是利息太高，大家选择不贷那么多那么长时间而己。

mozart007

果儿 发表于 2-1-2014 15:10
我其实是给您一个例子请您进一步解释您的理论，因为我想应该很多人和后面回您贴子的人一样，没有听懂您的 ...

英国是好例子，现在该你告诉我为什么李嘉诚去投资英国了。 可以看看英镑最近怎么走的，英国房价怎么走的