good99

cigar_fish 发表于 6-7-2012 10:50
要算复利 只要房子足够多 产生的租金够多 不断用租金付首付贷款买房 一年一套或者几套 来个20年 那收益率也 ...

一点不错。复利，就是产生的利润在投入并产生同样比例的利润。不是想象着就有的。

其实本来这么说也就算了，虽然拉低了回报率，但也不会太大。这后来个什么金融机构都是。。。。我吓了一跳，赶紧去查。结果证实我的判断：根本没有。

其实真的就是一个简单的计算公式，在很多假设的条件下才成立。结果，非要引入不确定因素，公式几乎不成立了，又发现引入的因素中有错误定义。画蛇添足了。真的没必要

good99

Lion1 发表于 5-7-2012 20:59
租约4000/月，通常产业税不会到4800的，个人所得税是10%说明他的收入约150K/A，说明有把持能力
...

是的。而且通常会大大低于4800。这是因为，基数不是按照实际租金4000/月来算的。具体原因那位能人应该是不知道。

至于个人所得税，我觉得这根本就不应该计算在费用或支出中。那位能人这根本是x尾续貂,纯粹是找费用来强调回报率没那么高,这叫硬拗

比如,人家给你介绍一个投资产品，5%年回报，他是否会给你算所得税可能多少，然后减去这个费用重新算回报率？这样，同样的投入产出，回报率因人而异，那还算什么

当然,这个问题可能启发我们是否应该开个公司来买房地产.哈哈.大家说说

lainm

good99 发表于 6-7-2012 17:19
一点不错。复利，就是产生的利润在投入并产生同样比例的利润。不是想象着就有的。

其实本来这么说也就算 ...

有个东西叫annual percentage yield(APY)，有的地方叫annual effective rate(AER)，这些和EIR都是一个东西。存款，贷款，这个都是回报指标。
如果您不知道，请shut big mouth up。当然，叫兽，相信你这么懂行，杠杆，复利这些东西随便叫，怎么可能不知道。只是你不愿承认罢了。
你为什么提中国银行的事，我想起来了，因为（好像只有）我国是用单利的，因为“复利那是资本主义剥削敲诈人民的工具”，是不是？叫兽？

lainm

cigar_fish 发表于 6-7-2012 01:04
把简单的问题搞复杂 为了说明买房的都是sb心里就爽了。。?不解。。。

不知您是想说谁啊。

我先disclaim一下，
SB不SB这种话可不是我说的，倒是有个叫兽这么说了，请参考126楼。
我只是说现在这种高位进场买房投资的做法不是optimal的做法，回报率不会高，我估计撑死也就3-4%，抵御通胀而已。如果09年买的，别说10%了，50%都有可能。不过已经是过去时了，况且某个老湿说了，往回看谁不会。还是别往回看好。

qguan

lainm 发表于 6-7-2012 17:46
不知您是想说谁啊。

我先disclaim一下，

是否该在高位进场，这个每个人要根据自己的情况判断决定了，很难笼统一刀切地说得清楚的。
现在有钱人这么多，利率又这么低，你很难让他们不买房子，有些人连多交10%的税都不在乎，还会计较回报率到底是3-4%还是5-6%？你用什么复利的回报率太低来说服是根本不管用的。

对有刚需的家庭来说，只要有首付的能力，找得到中意的房子，就应该出手，我认为没什么好后悔的，都是自住的，总比交那么多房租，老是搬来搬去的好。

对已经有一套房子的，手上又有点钱可以再买首付的，也许需要谨慎点，长远投资打算的（20-30年），那也无所谓，只是短期做做的，那要想想清楚了。

lainm

qguan 发表于 6-7-2012 18:09
是否该在高位进场，这个每个人要根据自己的情况判断决定了，很难笼统一刀切地说得清楚的。
现在有钱人这 ...

我有讲刚需什么事没？好像没有吧。我讲的是买房投资的，他们才关心回报率。
我有讲现在不能买房吗？好像也没有吧。我只是讲高位房价的时候进场买房回报率会比较低，估计也就3-4，远到不了7个点。
笼统一刀切？你哪里看出来我是这个意思的？case-by-case谁不会，就好像你说往回看谁不会。况且你给一个简单但莫名其妙的公式算回报率，我看才叫一刀切。开始说数字是随便给的，后来自己发现问题了，后来又不给你随意定房价，随意改变首付，搞了半天也只是case-by-case啊。
复利啦，杠杆啦不都是你们这些叫兽嘴里喊出来的，其实我还不知道复利英文怎么说呢。我算回报率就喜欢用开根号，就像你喜欢用加减乘除一样，碍着你啥事了？你也不算算1+5%*10和(1.05)^10才差多少，就哭天喊地的不能用复利，不能用EIR，bla bla。。

回到主题，短期投资房产，现在有这限制那限制根本都不太可能了。
长期投资，我根本没说不能买房，只是回报率你得仔细算算，别随口想当然就7%，8%的。老湿你只不过是在分母上面做做游戏，其实赚到的钱一分也没多，您自个儿一个人玩玩就挺好的了。只有那个山谷提到的cash flow和资金链断裂的问题才是真正值得注意的。只可惜某叫兽版主根本就不会听他说的，他总是喜欢一棒子打死人完全否定那个人说的任何话然后再加些很主观的语言挖苦讽刺一番，而不是对事不对人，就事论事。
我要说的就这么多了。完。

老鼠爱小米

请大家在发言时，注意控制你的情绪，以及斟酌你的词语。
提醒各位：在投资理财版吵架和骂人，是要被封的。被封了，你不要说我管理严，你完全可以选择不来这里。
一旦来到这里，你就得适应我的管理风格。

争得赢，就请多说几句，争不赢，就请闭嘴。切莫出口成脏，骂人是低级别低层次的事，咱这里是高级项目。

good99

lainm 发表于 6-7-2012 17:39
有个东西叫annual percentage yield(APY)，有的地方叫annual effective rate(AER)，这些和EIR都是一个东 ...

没有其他的东西了？我随便也说出几个。用什么方法，要看实际是怎么回事儿，随便套用而不管事实。
算了，你叫“叫兽”也叫了，你和他叫我闭嘴，都够牛鼻，霸道啊。

不知您是想说谁啊。

我先disclaim一下，
SB不SB这种话可不是我说的，倒是有个叫兽这么说了，请参考126楼。

又叫叫兽，上瘾啊。谁也没说你，我们为了让你们爽，自嘲的。还126楼，你回复122楼，不知道来龙去脉？

不说了，大家过个周末吧

good99

燕麦黑麦 发表于 6-7-2012 20:18
有一个美丽的传说，精美的石头会唱歌。。。。有一个神奇的现象，版主的数字会说话。。。。 用100万， 买房 ...

有一个神奇的现象，版主的数字会说话。。。。用100万， 买房用于投资，印花税不计（补贴了），月租3500，每年的租金收入是42000，表面回报率4.2%假定产业税 3000，管理费3000，所得税也是3000，共9000。您可以认为租金净回报是42000/年，或42000-9000=33000/年, 随便。假定贷款利率是1.5%，分别贷100%=100万；80%=80万；60%=60万
3）贷60万–60%30年还贷：每年24852 （2071x12）freecash/year 17148 or 814825年还贷：每年28800  (2400x12) free cash/year 13200 or 420020 年还贷：每年 34740（2895x12）freecash/year 7260 or -1740一个中国， 各自解读吧--什么都不说了；有人说这是搅局！ 搞不懂了

挺好，挺好，势头说的好！（100%，80%贷款您作那无用功干吗？）

有没有现金入账啊？您关心的现金流，原来还是有现金入账啊

也算从善如流，产业税虽然还是高了点，但就算留点余地。对于我来说，所得税不应算，也没那么多。算35000。如果25年还贷，现金收入6000（？）ah ga，ah ga。

房子在25年的时候卖出兑现回报（假设那个时候屋价保持不变），那么得到100万+6000x25=115万。减去投入40万，实得75万

如果100%投入即100万，到期得到35000x25=87万5！

哎呀，还是100%投入的回报高啊，你们对了，我错了！？No, No, No。我用40万得到75万，你用100万得到88万。谁的效率高？答案明显

我有没有算错？应该没有

别急，还有。这是我只有40万的小数量级别选手。如果是大数量级别，确实有100万。那么，我用剩余的60万中的40万再买一套、20万储备带花天酒地。结果是什么？

结论：借钱买房子比完全付清买房子回报率高，特别是利率比较低的情况下。而且可以小刀锯大树。同时，可以满足您对现金回报、即时享用的要求。

其实，我们这些人一般不指望有现金回报，应该还会往里面填现金。所以，你的忧虑不会是太大的问题。

中CE国际

又糊涂了，这里不是在讨论租金回报，怎么又扯到卖房? 在下的看法是，多贷好还是少贷好，要看具体情况，不是觉对的。
而且版主啊，您的算法是不是考虑了负现金流(投入)和正现金流(产出)的贡献呢?
思维太简单，连稍微复杂一点的trouble shooting都有问题吧?我有点为你公司担心了也!