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铜牌推广者 LV7
发表于 15-1-2011 10:31:46
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早报社论 2011年1月15日
注意最后一段
非常有针对性的降温措施 政府前天推出新的房地产降温措施，并于昨天立即生效。这是过去16个月来政府的第四次出手。虽然新措施的出台让一些业界人士感到意外，他们没想到会来得这么快，但政府的进一步干预却是意料中事，因为前几次的行动虽然产生了一定的效果，却无法真正勒住像脱缰之马的房市，尤其是私宅的短线投机炒卖活动。 去年，政府连续出台了两轮降温措施，但本地私宅价格和成交量还是创下了新高。价格不但在去年第二季突破1997年的巅峰水平，不久前的预估数据也显示，私宅价格在全年共上涨了17.6％。去年首11个月新私宅需求量也刷新2007年全年的纪录，突破1万5000个单位。这说明，进一步的干预是必要的。 新一轮的降温措施，很明显是针对炒家而发的。这包括：征收卖方印花税期限从三年延长至四年，最高税率也从原来的3％大幅调高到16％；手头上仍有至少一个未还清房贷的屋主，在买新房子时，可向金融机构贷款的顶限，从目前的70％，减少到60％；非个人投资者（例如公司、信托或集体投资计划）可借贷的房屋贷款顶限为50％。 根据新措施的规定，昨天开始，买下私宅的业主，若在四年内出售其房地产，都须缴纳卖方印花税，税率从持守期一年内的最高16％依次递减，到第四年的最低的4％。也就是说，想通过炒楼花在短期或12个月内赚一笔的炒家，肯定已没多大的炒作空间。即使有高达一两成的利润，也只能拱手交给国库，进不了自己的口袋。有市场人士认为16％的“惩罚性”太大，然而，如果“惩罚性”不足，也就难以产生预期的抑制投机的效果。那些能持守超过四年者，自然也就不受新措施的影响。 进一步限制贷款的措施的对象很明确是短期投机者。手头上已有房债的人，借钱买第二套房子，一般来说，意图在于短线炒卖是昭然若揭的。在房地产市场炽热的时候，一些炒家的春风得意，自然会引发越来越大的炒风，如果政府不加干预，很容易就会形成房地产泡沫，而在泡沫最后破裂的时候，遭殃的往往不是财力雄厚、最早入场的大炒家，而是闻风跟进的后来者，这些人往往也是小户。因此，对于在贪念驱使下想短期投机致富的人来说，新措施其实是一种消极的保护，至少有一部分人会因此而打退堂鼓，免除了被烧到手指的后患。 限制非个人投资者的房屋贷款顶限，显然也有一定的防范作用。当房地产成为有吸引力的投资工具时，一些非个人投资者自然也会被吸引进场。虽然机构投资所占的比例还很小，但有迹象显示，过去一年来，这类投资正在稳步上升。据报道，去年首季这类机构投资只占私宅买卖总数的2.8％，但到了最后一季则达到了6.2％。在低利率和国际游资充斥的环境里，热钱以各种形式涌入并注入房地产市场的可能性是不可不防的。 必须指出的是，首次购屋者和手头宽裕有能力买房作长期投资者，都不受新措施的影响。首次购屋者和没有未还清房贷者，借贷的顶限仍然是房子估价的80％。 一般预料，新措施将可把不少短线炒卖者排除出局，这一来我们也许就可以较清晰地看出房地产市场的真实供需情况，私宅价格节节上升以及越来越脱离经济基本面的不良发展势头，也能受到比较有效的抑制。在世界粮食价格和其他物价普遍腾涨的大背景下，有效控制通胀已成了各国政府的当务之急，新加坡也不例外。房地产正是刺激通胀的要害因素之一，从政府的连番出手，可见这个课题始终被紧紧的盯住，它也反映政府抑制通胀的决心是坚定的。新措施的实际成效还有待观察，但可以肯定的是，如果证明不足，政府还会再次出手。
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