cabbage

粉红猫 发表于 20-12-2010 16:33
我也是之前和楼主有一样的顾虑，看了11楼版主的分析觉得有点道理，因为劝我拉到最长的都是新加坡人， 说是C ...

这里讨论的是机会成本. 假设全部用CPF还贷不动用现金

Case A: 你每月用CPF还2000, 一年还24000, 24000*2.6%=624, 等于你未来每年少还$624的利息

Case B: 你每月用CPF还1000, 一年还12000, 12000*2.6%=312, 等于你未来每年少还$312的利息, 但是你CPF里省下来的12000, 能为你赚来12000*2.5%=$300(存在CPF OA帐号里). 所以总数是312+300=$612, 和Case A的$624差不多.

另外,由于CPF中到手的利息是可以利滚利的,而银行贷款的利息永远只是基于本金计算,所以如果同样是2.5%的话, 尽量少还一些, CPF里存着划算. 2.6%的话, 就基本差不多了. 但是CPF首6万块还有一年额外1%的利息(存在special account里,退休才能拿出来). 所以对靠CPF退休的坡人来说, 肯定是拖越长越划算的.  他们的算法没错, 不要太小看人家的数学了. 没中国人参加的情况下,新加坡的奥数在国际上还是经常得奖的呢 :P

zch111

这些新加坡人的想法和我想的咋这么相似呢？
我的想法是：等我的HDB居住时间满了以后，手里有钱也不提前还给银行，而是继续用CPF慢慢还去呗。然后用这笔钱再投个小公寓的首付，全部用现金还，能贷多长时间就贷多长时间，以租还贷，应该没有太大压力。
我已经融入了？

cabbage

zch111 发表于 20-12-2010 23:10
这些新加坡人的想法和我想的咋这么相似呢？
我的想法是：等我的HDB居住时间满了以后，手里有钱也不提前还给 ...

是你想穿了...

我每次回家给父母钱,他们都说不要,说我们现在还背着几十万的债,压力大. 我和他们解释,都是用CPF还的,现金不用出的, 而且还租一两间出去, 还有现金收入. 他们就老想不明白, 只看着那几十万的债.

Asset和liability的区别, 在于一个为你带来现金流, 一个是每月倒贴现金. CPF作用有限, 要投资还是多留cash咯.

zch111

回复 cabbage 的帖子

没来理财版之前，我会毫不留钱的，快快还钱．
现在我的想法，真是１８０度大转弯．

ratemouse

cabbage 发表于 20-12-2010 23:09
这里讨论的是机会成本. 假设全部用CPF还贷不动用现金

Case A: 你每月用CPF还2000, 一年还24000, 24000* ...

分析没错。如果是银行贷款现在利息远小于2.5%，我家大半年前贷的大概是1.7%。也就是同样的钱CPF利息赚的大于还给银行的，所以把它留在CPF里比还给银行好。

开始banker讲贷久一点offset之后还的利息反而少，我当时也没明白，后来我和我老婆才想明白，所以我家的是分期40年的还。

上面讲的前提条件是，第一是还期款不用现金还只用CPF还，第二是低息环境<2.5%。如果不同时符合这两个条件，那么拖的久还就不一定是最佳策略。

第一条是说，如果有现金，把它用来还贷，是可以减少总利息。

第二条是说，如果利息涨了大于2.5%，还给银行比留在CPF里好。我家的策略是现在低息贷款的lock-in period过了如果没有低息了，那就把以前"少"还的存在CPF的钱一次都还给银行。这些钱在CPF里已经帮我多赚了比还给银行的还多的利息，高息环境下就功成身退还给银行。

cabbage

ratemouse分析的很好呀.

话说理财版的老鼠怎么就这么多呢...;P

老鼠爱小米

cabbage 发表于 21-12-2010 01:54
ratemouse分析的很好呀.

话说理财版的老鼠怎么就这么多呢...

蛇鼠一窝吧。