vivocity2010

限制小户型的建造，具体政策在此：

市建局规定公寓地皮 须至少1000平方公尺

为确保优质的居住环境，市区重建局（URA）规定，所有公寓都必须建在至少1000平方公尺（1万零764英尺）的地皮，而在低密度的地区，公寓的单位数目也将受到限制。
　　
越来越多发展商在总容积率（gross plot ratio，GPR）只有1.4的地皮兴建小型公寓，低密度地区出现“高密度”建筑，大大影响了周围的居住环境。 　　

市建局表示，根据总发展蓝图，总容积率1.4的住宅区，只能用来发展低层、低密集的住宅项目，而周围的基础设施和服务，也依据这个概念来规划。 　　

市建局发现到，过去几年，越来越多公寓建在越来越小的地皮上，这些地皮在过去实际只有一间有地住宅。这种趋势如果持续，住户将越来越多，这些地区的基础建设将无法负荷人数与车子的增加，因为这些地方的道路又窄又小。 　　

市建局在收取了居民的意见之后，决定限制低密度地区的住宅发展。 　　

该局前天发出通告给业主、发展商和绘测师，通知他们从昨天起生效的新条例。 　　
在总容积率1.4的地段，每个发展项目可兴建的公寓单位数目顶限，将利用一个新的方程式计算： 　　
（地段面积 X 1.4） / 70平方公尺 　　
根据这个方程式，如果地段的面积为1000平方公尺，发展商将最多只能兴建20个单位。

直落古楼的道路窄小，出现大量公寓单位后，制造了交通问题与摩擦。图为直落古楼罗弄N。（何炳耀摄）

点名直落古楼问题最严重 　　

市建局在通告中，点名在直落古楼的问题最为严重。这个地区有许多有地住宅重新发展为五层楼的低层公寓，造成大量公寓单位涌现，制造了交通问题与摩擦。 　　

因此，在问题比较严重的直落古楼，则用另一个更严格的方程式计算： 　　
（地段面积 X 1.4） / 100平方公尺 　　
在这些地段，同样为1000平方公尺的地皮，最多只能兴建14个单位。 　　

另一方面，高文、如切／惹兰友诺士是全岛最大的总容积率1.4的地区，市建局和陆路交通管理局认为，这些地方也可能出严重问题。 　　

市建局和陆交局已经展开联合研究，探讨是否有必要在这两个地方实施更严格的单位控制，研究将在2012年第三季完成。 　　
此外，在全岛各地，所有公寓都必须兴建在面积至少1000平方公尺的地皮，除了一些特殊的情况之外。市建局表示，如果地皮太小，发展商会忽略周围的园景设计、住户的共用设施与空间。 　　

瑞德有限责任合伙律师事务所房地产业务部合伙人邓焕仪表示，新的规定很明显是要控制小型公寓的发展，通过兴建小型公寓，发展商可兴建更多单位，随着单位增加了，居住的人数也跟着增加，而如果每个单位都有一部车子，周围的交通也会大受影响。 　　

博纳集团总裁伊斯迈说：“市建局推出这两项规定，肯定是经过深思熟虑。我认为相当合理，二来可以改善居住环境，两来可避免市场出现过多太小型的房子，长远来说，家庭才有机会买到空间较大的房子。” 　　

在高文、如切一代的小型公寓受许多年轻夫妇欢迎。这些公寓的尺价虽然高，但是因为面积小，因此总售价就相对便宜，比较负担得起。 　　

新条例生效后，公寓的单位数目就受到限制，如此一来，每个单位的面积便会增加，而面积增加后，如果尺价维持在同样水平，售价可能就会变得令人负担不起，因此市场观察人士认为，发展商日后或许需要降低尺价。 　

hongyecun

接楼上的报道：

“在高文、如切一代的小型公寓受许多年轻夫妇欢迎。这些公寓的尺价虽然高，但是因为面积小，因此总售价就相对便宜，比较负担得起。 　　

新条例生效后，公寓的单位数目就受到限制，如此一来，每个单位的面积便会增加，而面积增加后，如果尺价维持在同样水平，售价可能就会变得令人负担不起，因此市场观察人士认为，发展商日后或许需要降低尺价。 ”

跟我们想得一致，1）大面积的二手公寓（尤其是10年以上的）竞争不过新公寓，只有降低尺价来吸引买家，2）小型公寓将推动公寓总价降低，很多小家庭青睐600-800尺的两卧室公寓。听说目前香港还能买到300W港币以下的两卧室单位，普遍面积较小，不过数量很多，买家也能挑选楼层景观。如果面积偏大，卧室数量少，这样的公寓尺价预计会持续降低。

WAYNEWEI

赞一个。瓶瓶最近都去看了那些楼盘了？

小瓶瓶

方世玉 发表于 1-2-2012 01:48
第四季度的数据最具迷惑性了，我觉得12月的数据不看也罢，新加坡房市最具代表性的数据应该是4，5，6月。与 ...

唉，我没本事搞学术研究，能等到4，5，6，9，10月，要买房子的人黄花菜都凉了；从去年4-10月的数据也没法看出今年的走势啊

小瓶瓶

MS. 发表于 1-2-2012 08:06
汇率短期回到4.9以下有可能么？

你看看汇率走势就知道了，如果没记错，从上次4.86涨到现在5.06，应该就是十几天前的事情。

小瓶瓶

观望先 发表于 1-2-2012 11:23
现在问题早就不是会不会跌了。已经开始跌了不是吗？请参考URA的“Residential Price Index”曲线，其中Semi ...

解毒是俺的错别字，将错就错。
不跌是不正常的，能跌表示还有反弹上升的可能，然而，现在的国际政经局面已经复杂得多纠结得多，市场上的买家卖家组成也更加多元，加上诸多的政策，各种因素互相牵制，已经让绝对变得相对了。

小瓶瓶

vivocity2010 发表于 1-2-2012 11:54
限制小户型的建造，具体政策在此：

市建局规定公寓地皮 须至少1000平方公尺

谢谢啊，不过我的意思是，有没有什么政策在限制500尺以下鞋盒公寓的建造？

观望先

小瓶瓶 发表于 2-2-2012 01:10
解毒是俺的错别字，将错就错。
不跌是不正常的，能跌表示还有反弹上升的可能，然而，现在的国际政经局面 ...

哈哈，就将错就错吧。
斑竹高瞻远瞩，在下望尘莫及，只会就房市论房市。
如果能拨云见日，于复杂形势中找出主要因素，于主要因素中找出规律，让我们更好地把握市场，则善莫大焉。
我的思路较为简易，见笑了：
1. 以过去几年的趋势预测今年，市场上升动能已然丧失，并作好了下行的准备。
2. 以128新政来看，新政府打压房市决心已定，上升的可能性进一步消失。下行将会被加速。
3. 国际局势好坏参半，各种利好因素比如低利率，通货膨胀等等情况，过去几年也是如此，已经被市场消化。在没有明显变化的情况下，对趋势的影响有限。
4. 最终，价格由供求关系决定。未来2到3年大量新房上市，供过于求的情况很可能出现。
所以，要么观望，要么进场狠狠杀价。如果能快跌，反弹也会更早不是吗？
现在进场而不能杀下价钱的话，很有可能会孤独地站在高岗上。

小瓶瓶

观望先 发表于 2-2-2012 10:46
哈哈，就将错就错吧。
斑竹高瞻远瞩，在下望尘莫及，只会就房市论房市。
如果能拨云见日，于复杂形势中找 ...

我的思路较为简易，见笑了：
1. 以过去几年的趋势预测今年，市场上升动能已然丧失，并作好了下行的准备。------主要是政策因素，可收就可放，收放难说，情况非常糟则放，是否下行？其实部分已经下探，全面下行？关键是大家认为“底在哪”？
2. 以128新政来看，新政府打压房市决心已定，上升的可能性进一步消失。下行将会被加速。----举动看似“打压房市”，我更偏向认为政府的主管目的还是“风险控制”（政府的一贯作风就是家长式的保护，限制，未雨绸缪，防止脑子发热的本地人杀进去结果受损反过来怨政府）未到打压的地步。中国是非打不可了。
3. 国际局势好坏参半，各种利好因素比如低利率，通货膨胀等等情况，过去几年也是如此，已经被市场消化。在没有明显变化的情况下，对趋势的影响有限。------ +1，然而是否有明显变化却很微妙，有的话对趋势的影响还是大的，（连接第四点）之前不理解为什么09年时根本没有明显复苏迹象房价已先跳高，现在知道就是印发的钞票没有进入实体经济的部分惹的。现在来新购房的，不单是为买房而已，更为了生意，移民，洗钱。。。这些以前早就有，只是现在更普遍，需求更大。在这些面前，尺价高个几十块100块的会被忽略。小小的新加坡土地有限，被印尼，马来西亚，中国如此地需求实难向下大举前进。举个例子，旅游地产旺盛的地方，房子不停盖，毫无规划控制，一个单列区（镇级），空置率不夸张的说我觉得有50%以上。不管旧楼新楼，然而工地依然热火朝天。即使这样，这一年多来房价没大升了，却没有下降。新加坡的住房空置率目前我感觉大概就150间里面有2，3间最多5间的样子吧。我说私宅。

4. 最终，价格由供求关系决定。未来2到3年大量新房上市，供过于求的情况很可能出现。------如上

所以，要么观望，要么进场狠狠杀价。如果能快跌，反弹也会更早不是吗？----------很赞同，新加坡房市现在更加“步步惊心 ”咯。你看这轮大涨，如果跌不下去了，QE3 来了经济前景稍微乐观了，可能错过了前面那些人心惶惶可以杀价的日子；如果再跌下去了，就问，这样涨发都能跌下去，那如大家预料肯定还有的下。。。

现在进场而不能杀下价钱的话，很有可能会孤独地站在高岗上-----------------是嘀，要审慎+ 审慎，清楚知道自己入场的原因，何保障，而且要多方求证自己的判断。

观望先

                                        转帖别人的观点（节选）http://www.propwise.sg/property-prices-at-a-turning-point/

Property Prices at a Turning Point                                       

February 1, 2012

                               
                                By Mr. Propwise

Supply in the Pipeline is at a Record High
Supply, at 77,089 uncompleted private residential units from projects in the pipeline, is at an all-time high since the URA started recording this data in 1999. At the same time volumes are falling – 4Q2011 sales of 3,603 new units (down 15% quarter-on-quarter) and 2,962 units (down 24% quarter-on-quarter) are both significant decreases.
Of this record supply, 39,184 units remain unsold as at 4Q2011 – this could present an overhang on the market for many quarters to come.
We’ve also seen widespread declines or Cash Over Valuations in the HDB market, which is a foreshadowing of a weaker private property market.
How Much Could the Market Fall?
I did a study of the previous 3 property market corrections and found that the PPI corrected in the range of 19.9% to 44.9% and that the correction lasted from 4 to 15 quarters:
2Q1996 Peak to 4Q2008 Trough – 44.9% decline over 10 quarters
2Q2000 Peak to 1Q2004 Trough – 19.9% decline over 15 quarters
2Q2008 Peak to 2Q2009 Trough – 24.9% decline over 4 quarters
If history is anything to go by, what this means is that the correction could be longer and stronger than what most people are expecting. However, I believe that we will only see similar levels of price declines if there is an external crisis to cause a sense of panic, which we had in each of the previous 3 declines (e.g. Asian Crisis, Dotcom Bubble, Global Financial Crisis).