*推荐各处投资好房源！3楼新/买房经历+东部分析【原创】

esther001

橙色为27日更新，红字体为28日补充，蓝色字31号更新，三楼精选投资房源。


声明一下，我的这些纯属提供大家参考，望多多指正，如果看了投资失误，别打我啊。
房子，没有绝对的好房或者好楼盘，而且萝卜青菜各有所爱，也要看机遇。一个好楼盘当时没有很超值的单位，和一个不如他的楼盘，却有人亏本急卖，您选哪个呢？

～～～～～～～～～～～～～～～～买房经过～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

组~~~~~~屋
06年筹划买房，一直心仪马林百列看海景的，市区金融中心的cantoment close5年楼龄新组屋，还有depot road可以看花巴山，圣陶沙的5年楼临新组屋，以及中巴鲁附近。后两者没有看到合适的，要么楼价太贵，要么房子老旧，没有无阻挡的，因为生活在东部，还是偏爱东部。

先说马林百列Blk65，直接对海的，12楼高楼，角头隔壁一个单位，普通装修，3房shi,当时估价245+20K，虽然很喜欢，没下决心，回了一趟过1个月回来卖掉了，3个月后一间隔壁座看海角头的卖330K包括6万现金，当时中介都觉得疯狂，再过3个月，这个价格已经不觉得贵了，而且没人卖3房面海的楼了。

06年底也看了另一个让我后悔的房子：丹戎巴葛地铁那边的5年新楼，9楼1000尺的一个4房式单位，是一户当年的拆迁户，完全无装修但是很新，面对一片草坪，无奈因为当时我有请一位自己信任的中介，对方那个卖家中介根本不带我们看，于是我们自己敲门敲上了，估计300，我出295，对方中介没心跟我谈，要等她自己的直接买家拿双份拥金，屋主又很老实，我又没有志在必得（当时觉得3000多块收入，月供1200有点高，嫌格局不够好。。。最近看到一兄台2800/月入，要买50万公寓，佩服，当时有这个胆识，我的组屋可以一次还清了）。6个月后，那一片的几栋COV都是100K以上。。。。就是让很多人心流血的07年5--10月。。。（我朋友6月最高时买了体育场后面，靠近炮台路的5房组屋，近20年楼龄，将有地铁环线，那一带公寓租金也高，很好的cityview夜景很美，估价440K，花了560K！我一开始以为她说错，120K现金，我想12K现金差不多。。。当年突然被enblock拆迁很多人，拿大笔现金抢房子，公寓狂升，只好买组屋，她就是其中一个公寓被过早enblock又赶上结婚的受害者）之后再没跌下多少，一路升。

终于买了勿洛的组屋，绝对是碰巧，自己看报纸没有带中介，一看就喜欢，符合我的前后无阻挡要求，有公园，地铁近，楼下很棒的巴萨和食隔，屋子一边看东海岸洋房区小山坡，一边看到新达成摩天轮。高楼，不用装修可以入住。立刻签下了，后来得知我的中介带别人看了这个单位，认为我会喜欢，虽然不符合我的2个厕所的要求，还是帮我约了周一看房子。然而，我周六直接跟卖方中介 ANDY见面，他给我的价钱是195，188的估价，然而给我中介的报价是屋主要200K。。。（这是个很好的教训，没有买方中介有好处）。当时是整栋楼最高价的一个单位，1个月后就有个220K成交的。

最奇妙的小插曲，我们当初沟通卖方，让我们提前入住，我租一个房间，当时还是400块一个月，然而对方死活不让，说房子空了10年没出租，不想最后搞什么事，我们只好祷告，4月签的，第一次去HDB应该是6月中，结果卖方缺少一份文件，必须得推后重新与HDB约，中介傻了，急了，他说明明交代好的，因为我们完全可以反悔，我们本想再去找个4房，后来还是决定跟他们说：租给我们让我们先住，我们就继续买。结果就是，从6月17日到真正交钥匙，租了靠近3个月时间，我只花了400块，交了一个月水电费，中介自己提出帮我出1个月水电，房东免我一个月房租，住整套屋子价值1200块当时。。。我们当时租的房子不能再住也不好找，很着急的。

之前要去看勿洛转换站那边一个三房式2卫的单位，最靠近地铁的一栋3NG，220K要价，跟别的一组买家在楼下等了2个多小时，中介消失不回应，半夜才知道她说已经卖了，当时正在讨价还价不听电话，气人。

公~~~~~寓
06年底，移民厅对面的CITYLIGHT正在发售，剩不多了，我和老公路过心痒痒去参观，拿了资料，哎呀那个喜欢的啊，劳民达地铁上盖，31楼，689尺，47.5万，有空中花园，好几个泳池，好几个花园，看加冷河全湾景+海景，前后无阻。想到月供1400多，卖楼小姐说租金大约1200，（也不知道那个女的怎么回事，不可能那么低租金的啊）当时没有IR的消息看不到前景，也没有经验，我们又不想错过买组屋的机会，所以决定放弃了。结果07年我们买到组屋的时候高楼层那个单位已经涨到近80万！

小组屋本来打算过渡的，住了一年多就耐不住了，经济能力好了一些，毅然在08年底的“寒冬”卖了中国一套旧屋，在雷曼倒了不久买了citylight 14楼的单位，要价75万，中介电话里说愿意出680K才来看，我也是一看就定的，中介还劝我别急，因为这次我没在找中介，自己上门，她可以不用跟买方中介分拥金，宁愿以屋主的底价卖给我。唉，心愿了矣。。。可惜不是高楼，1个月后看到一个25楼单位68万卖出，有点小遗憾，但是我不是神啊，满足了吧。

选公寓的经过：当时最好炒的就是the sail,现在它也是其中之一最热炒的，当时去看了，朋友住那里，比citylight高档，但是自己住不舒服，旁边是赌场，而且当时的租金还不如citylight，价格却贵，当时the sail低楼约1400psft，面积较大，总价80万吧，citylight是1000左右，风景还美些，因为考虑自住，决定了citylight，也放弃了ICON，在丹戎巴葛地铁旁的，绝对好租，一个低楼单位尺价1300不到，总价也在70万左右。

在决定citylight前，有５次差点出手：

最郁闷的是：The champagn. 04年屋子， kembagang地铁附近的一座FH 小型共管公寓，在路边，但是房子是对立面的，很清静，格局很好，3房+ 储藏室+佣人房，只是客厅和2普通房西晒，4楼，在直落古楼东海岸私人屋子区算是高楼了，好处是看到之中心漂亮的夜景和摩天轮，有泳池，健身房，我们看了4次，价钱死活谈不拢，那个老婆要715K，我们出700都不卖，当时银行收紧贷款，其实根本没有比我们更有诚意的买家。后来2个月后也没卖成。

最感到抱歉的：The Medley ,LOR G，靠近地铁的在telok kurau里最好的一条巷子，还有3个月就要TOP了，屋主当年用延迟付款买的，亏本几万赶在交楼前卖掉，那个中介也急死了，915尺，最高offer630K，我们本来要给支票了，630K他会说服屋主卖给我，叫他来了家里，后来知道我们的贷款可以买75万以内，就不愿买这个63万了，所以大大地不好意思了一番。其实如果当初买了这个，现在也很好，而且第一年租金，卖价都很高。

第二抱歉的：LOR K，FH，也是很有心要买，价格也很低，1173sf，永久地契，被enblock几率高，屋子装修也不错，66万可以成交，屋主自己是个中介。我嫌没有景观，看对面楼，3楼，朝向缘故不够亮，没有设施，拒绝了。

买了不亏，错过不可惜的：亚龙区的Alcove，很新的楼盘，里面非常棒，清幽，高档，很多老外租，当时也是65万可以买近1400的一个单位，租金3500以上，(telok kurau 有些75万的单位才2500--2800月租) 地铁5分钟，几乎是最靠近地铁的一个楼盘，除了central grove.家里装修很好，无奈实在外面街道太糟糕，考虑自住所以放弃了。

没买有点亏的，友诺士地铁一个福利院旁边的Ｌｅ　Ｒｅｖｅ。０８年ＴＯＰ的永久地契精品公寓，非常好的设计，范围不大，高于一般新公寓的智能控制，虽然是小院落，但隐私强，泳池，设施，花园设计精致，院落间隔很好，而且有一排像排屋一样的２层楼房车库在门口的那种。很清幽舒服，走路５分钟地铁，一看就是比较精致高档的楼盘。０９年最低时我们当时看了一个１楼加上自家小花园９００多尺的２房单位，层高３米多，６８万能成交。当我们决定不要了之后，被人立刻买走了（最没人买屋子的时候哦）。它旁边还有一个　ＤＥＮＧ　ＦＵ园，都是难得靠近地铁的新永久地契。ｌｅｒｅｖｅ那个单位现在估计要９０多万，问题是这种永久地契精品楼很少人放盘。我们放弃的理由和ＴＨＥ　Ｍｅｄｌｅｙ差不多，考虑自住可能性，房间小了，而且听另一个中介说新公寓一楼的单位开始还好，几年后每次杀虫喷蚊子，虫子都会往家里钻。。。这个我很怕，虽然ｃｉｔｙｌｉｇｈｔ更小，但是租金回报高一些。


       经验：1 买房子没有买家中介真的有好处，价格好商量，卖方中介多数为了成交，在签OTP前一定会帮你到底。所以自己要小心。
                 2  一定要定好投资或者自住，像我们这样想投资又要考虑自住可能性的，很容易错失最佳投资和最佳自住，找个一半一半的。当然有时一半一半也好，再卖的时候可以吸引2种买家。
                 3  100万以下想投资，还是去市中心找小户型吧，找设施齐全，比较新的，
                 4  要把产业税和管理费等成本算进去，找回报率4。5%以上的
                 5  要租金好一定要地铁旁，或者离市区高速公路很近的出口附近的屋子，东部比如炮台路fort rd 那边，这很多人都知道.
                 6  能买到TOP前那些急于逃避即将开始月供因而低于市价的卖家比较理想，而且公寓头2年租金回报最好，然后合约未完的时候如果已经能赚一些钱，可带租约出售，比较有优势
                 7  从父母到自己，我看到的是，房子的问题上，人可以适当超前消费，是“适当”哦，如果你对自己的工作行业前景有信心，要看远一些，自己的能力也好，将来的需要也好，别太看眼前。房子不是买衣服，小了再换一件。这年头，长期看大趋势还是是往上走的。但是就算超前一点，以现有能力，家庭收入8000以下，月供不要超过收入50%。贷款那边也会卡你。

                
先把对比表放出来
the sail, citylight同样是1房一厅小户型，icon是studio,

           The sail 低楼 8-10th       Icon低楼       citylight中楼15th 689sf          the  champagne 3房间1173sf        the medly(09年TOP2房间915sf)
09年初     1250 psf                    1200psf                     980psf                                        643psf                                    680psf
现在          1750                        1600                          1260                                          730                                          900
租金       3400/month                  3300                         3300                                         约2800                                     约3300


PRAISES TO THE LORD FOR ALL HIS GRACES:_qrjll

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~~~~~~~~~~~~~~~~~~东部部分楼盘和区域点评~~~~~~~~~~~~~~~
加冷河，体育场附近——升值潜力好大家都知道，会是未来的东部　ｒｉｖｅｒ　ｖａｌｌｙ高级公寓区
现在加冷地铁附近唯一在卖的永久地契已经尺价很高，不适合小本投资。其余的都是９９年，ｔｈｅ　ｓｏｕｔｈ　ｂａｎｋ要好了，但是个人和我问过的中介都说还是ｃｉｔｙｌｉｇｈｔ好，卖点多一些，不过ｓｏｕｔｈ　ｂａｎｋ毕竟还没有ＴＯＰ，所以现在买会比较贵，第一年租金会比较好，而且有小复式设计。
体育场，炮台路是ＥＣＰ东部第一个出口，炮台路的公寓很好，租金高许多，因为新达成下来１０分钟巴士就到了，又是东海岸公园起点，但比较远离大路的公寓公共交通还不大方便，应该比较少中国人喜欢买，价钱很高，户型较大，没有特意去找过那里的。

亚龙-------楼价大起大落，个别巷子银行不贷款的，楼价低，新楼出租回报很高。投机的人喜欢。
central grove，看到的单位是1300大户型，99年,无奈价格太高，要近80万，觉得不划算。小门半分钟到地铁口，里面也不错，真的是旺中带静。而且前面的一块地规划是购物中心商住楼，以后肯定升值的。
SIMSview 也不错，公寓大一些，地铁走来远一些，价格比CG低一点，很多放盘，但是随着楼龄越老，不好卖，我买citylight的中介卖了5个月才把80万1300的单位出手。我个人投资自住不大考虑的。
Alcove 上面说过了，目前新发售对一些基本不用考虑了。


kembagang 地铁以南--------被评最宜居的私人屋区，环境不用说了，与东海岸一体的健康休闲屋区，沿河休闲小道，东部私人屋区最大的公园telok kurau park.
南边：
地铁站那边几条小巷子里新建了几个小型投资型永久地契楼盘，喜欢的可以淘一下，那边的公寓分几类：全新FH的一般1000左右，现在建了很多小小的公寓，如果有尺价900，走路几钟到地铁的全新FH就不错，十几年楼龄的99年公寓尺价如果700就算不错，FH的5年内楼龄的一般850左右，如果有尺价800的就不错；FH十几年老旧等收购的一般700上下，最便宜的一个很老旧很靠近地铁的telok indah，才尺价500多600，但是没什么人买。
那栋最惹眼的灰色玻璃楼就算了，有那个钱去买市中心的了，当然不排除有很笋的机会。因为那是地铁南边唯一高楼的共管公寓，景观很好，发售的时候就很贵少人买，以至于一段时间发展商几乎支持不住。

直落古楼区比较中间的屋子通常有价没市，I到L 巷也就是比较不靠地铁和东海岸路的巷子，成交量低，许多屋子卖大半年卖不出的，正常也需2-3个月成交，靠地铁和大路的适合出租，或者等被enblock的投资.环境很棒，靠近地铁，有条休闲水道连接东海岸到地铁，全是有钱人大洋房，很多狗狗。

北边：有一些大户型甚至2层的组屋，价格不贵，环境好，但是太不方便了，更北到PIE也有许多公寓，99年居多，我根本不大考虑，难租难卖，有车的人喜欢，毕竟环境不错。走休闲水道去东海岸太远了。
ASTORIA park   99年，纳附近比较少有的多栋高层较大型楼盘，租金还可以，泳池设施比较大气，早年很吃香的楼盘，我看过一个80万能成交的顶楼14楼单位，但是光线太暗，自住周围又没有大超市，只是地铁在家门口。

丹拉美拉地铁----------全是私人屋，都是99年的，没有什么生活配套，出租回报一般般，因为租客选择太多，出租的速度一般，而且房子建得过于密集。CASA MERA,很多单位一直在卖在租，没考虑过，没有生活配套又密集，像个火柴盒围起来的楼，各方面不如ｏｐｔｉｍａ．其它更远的９９年就更没吸引力了，卖，租都花时间，要么就买Ｔｈｅ　ｔａｎａｍｅｒａ，已经１０几年的９９年公寓，价格相对很好，１３００尺８０多万，间隔和风景都比较好，去勿洛生活区稍微近些，和ｏｐｔｉｍａ　一样，有地铁噪音问题。最新的OPTIMA，大家漏夜雨中排队抢购的，现在１０００尺左右的尺价约900，如果大家能淘到尺价800多的就可以考虑出手，因为以后OPTIMA旁边的那块地是MALL或商住一体。高楼单位景观很好，可以海景，地铁对面是一片山坡绿地。由于不想被噪音困扰，又不愿要盒子楼和已经十几年的９９年地契，放弃了这个区。

章宜罗央那边－－－－永久地契的比较多，要投资的话尽量找公共交通去ＥＸＰＯ比较顺的楼盘，
比较推荐Ｔｈｅ　ｅｄｅｌｌｗｉｓｓｅ　ｐａｒｋ，个人觉得ｕｐｐ　ｃｈａｎｇｇｉ　ｒｄ　ｅａｓｔ，ｎｏｒｔｈ比ｌｏｙａｎｇ　好多了，毕竟有几趟巴士在门口，小区自己的小巴往返淡宾尼，不像罗央那边是几个楼盘公用的，相当偏僻，因为靠近机场，这个楼盘的花园也很美，出租业还不错，ＦＨ，价格８０万有１３００尺。

四美-------第四所大学，expo那边的商业园另很多人看好升值前景，那边貌似很少FH的，价钱目前相对来说较低，推荐。四美地铁那边的配套生活会好些。
看过ＤＯＵＢＬＥＢＡＹ，挺不错，没有买，３房的，因为银子不够。一方面也是因为组屋区附近９９年的公寓我还是不大热衷。

淡兵尼－－－－具体楼盘不熟悉，大概了解一下就已经没什么兴趣了，只知道那边９９年的公寓尽量别买，而且靠近地铁走路１０分钟可到的也没几个楼盘。

马林百列，东海岸路和上段，美雅路近海的楼----东部最旺最完善发展最好，最宜居的私人/组屋区，有四美以西到劳民达地铁站沿线最大而像样的购物中心，和除了武吉知马以外的名校区
马林百列和加冷是我认为最好的屋区，马林百列更具生活气息。PP购物中心向西，向北辐射一公里的屋子，能买到旧的等拆迁很好，非常不愁租，房价大跌时这边也有价有市，而且会有新地铁，挨着东海岸最旺的一段海滩。向东一直延伸到著名的The bayshore,旭日湾，都是很不错的公寓，有好几个等等集体出售的高层对海老楼盘，bayshore park 到 neptune court,租金比较高的是文华园，the bayshore呢，很难形容，单位太多，除非海景房，否则出租买卖的速度都一般，neptune court这种就是组屋形的，无海景或部分海景的，售价90万以内1270尺，租金2500--2900，海景好的面积大些，高到3500左右，自住熬到出售也不错。不过没什么设施。 PP隔壁的那个我一直心仪，无奈价格贵。沿马林百列路一些小的公寓，如果找到10年内永久地契尺价800的就不错了。
东海岸路从加东一直到bedok south ave 1，都挺高的，是富人喜欢的区域，自住的话建议淘一些8年以上的永久公寓，siglap或者KATONG MALL附近的很不错，因为有生活配套，
东海岸路上段，除了bayshore都是些不大起眼的公寓洋房，我不推荐，因为不好租，卖也慢。


如切，第二个亚龙，私人屋子在这个区是最便宜的，建议买靠近东海岸路或者友诺士地铁的，中间那些买卖租都慢，不方便。
丹戎加东路，AMBER,MEYER美雅路（与ECP平行的一段路）都是贵价公寓区，美雅路的屋子100万下的很少，租金很高，沿ECP的楼我基本只有远观的份，但是出租速度一般，只有靠近炮台路公共交通方便的才比较快。
丹戎加东就不一样，现在一般尺价都在850，900以上了,但也有便宜的老旧屋子，可以淘淘。生活也比较方便，有名校！就像东部的 NOVINA区域一样。

友诺士巴耶里巴地铁——友诺士地铁以东有几个价格不算贵的永久公寓 casa sarina,Eunos park,比较新的是Dengfu 和 Le reve,我有介绍过。是不错的选择。巴耶里巴地铁那边基本是亚龙40巷左右的公寓，前面亚龙那边谈过了，或者丹戎加东路上的，也说过了。

勿洛区及蓄水池－－－可怜的勿洛中心区没什么公寓，只有靠近丹拉美拉的私人组屋bedok court还不是FH，casafina离地铁最近，面积很大，租金一般，价格不贵。样子很丑。里面环境不错
蓄水池那边----Aquarius By The Park 离湖最远。The Clearwater其次，3房尺价640最低，在湖外围，往西北方向看湖全景。这两个尺价都很接近，年龄一样，02年的屋子，觉得the clear water 比较好。再靠近湖一些的是 Baywarter,06年的屋子尺价近700；还未发售的waterfront living 在湖的中段腰部，正对湖。
Waterfront Waves还未建成，尺价约800，也是在湖中段位子， Waterfront Key位于湖的靠西边，低楼尺价700左右，全是99年的。如果说投资的话，3房1200尺以上，租金，回报约4%，只是出租速度，空置可能性就不懂了

以后有时间再做一个比较表

esther001

关于目前的楼市    2010年5月3日

我刚买了四美那边的公寓，我的卖家是98年买的，邻居是97年以100万买的1550平方尺，完全一样的户型和尺寸。我的卖家不告诉我他买的时候的价格，2002以前的成交记录是查不到的。
我相信他买的时候已经是东南亚金融危机爆出了，价格比较低，就算他70万好了，加上几万块装修，还有这么12年的利息。现在卖我92万（楼盘其它的房子尺价都高些，最贵的：不到2000尺喊价120万）。我也心甘情愿了：
1  毕竟2002年以前，新加坡是不允许外国企业投标新加坡的地皮的，所以当时地皮没有那么贵，而且都说是98金融风暴嘛，现在的地皮，最新消息：樟宜北的一块99年的地投标价加建筑成本折合利润，将来发售将会在900/平方尺左右。一个尺价600的永久地契屋子就当个组屋买总可以吧。

2  确实楼市最惨淡的时候价值可以缩水到只剩4/7，但是现在大家买的就是这1，2年内不会发生这种事。而且我在另一个帖子说过，最近我看屋子得出的结论：大家卖房子**的还是少数，（要**的多数还留着等时机。）多数是卖了又买的（我看的屋子80%都是这样）。
这样怎么说呢？整体房价都上去了，加上通货膨胀，还有新加坡的整体规划发展，以后再跌回02，03，04年的水平？那时可没有现在的IR，名胜世界等等。02，03年房市奇差是有原因的，经济因素和加上萨斯。。。就算真又遇到那个世道，还不错，再出手买一套放着。

3 房子毕竟不是股票基金，留着出租，怎样都能回个还贷款的本吧。。。如果买个屋子，租金不够还贷款，那还真是无语了。世道差就留着等高了再出手吧。

世事无绝对，高买低卖除非万不得已，我个人觉得，05年以后，最低价的时候不过就是08末到09出了，现在比起09年出上涨了约20%，以后再来个猛一点的打击，（不久前ZF和大家都俨然一副面对最严重形势的架势了。）最多也就跌回那样吧，再差的话，只能说，别难过，还有很多人陪你。。。总的来说长期看，亚洲的经济几十年内还是在走上坡的。


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2月2日新：

昨晚应一个网友要求，花了四个小时，把大部分地点好的在同一面积下比较租金和价格（没写的自己算算吧），
按照最低售价和最低租金算了大致的回报率，（注意，大家要以实际去看屋子了解那个单位的情况为准）
其实还有很多都不错，我拿不准的都筛掉了，搜出各个区域感觉较好的一些楼盘，条件是75万内：出租尽量不空置，租金回报率4%以上的，将来售卖前景好些的（升值稳健而非大起大落的）。还有些区域，比如蒙巴登路，丹戎加东那边的公寓还没有时间仔细找。
有旧有新，萝卜青菜各有所好，大家看看吧，有个别我看着都心动就是没钱。这些房源不是说就是全岛最好的，只是个例子给大家参考。

1   http://www.propertyguru.com.sg/listing/860130/for-sale-new-launch-coming-at-west-coast 近金文泰的新楼

2    http://www.propertyguru.com.sg/listing/340811/for-sale-the-mezzo   NOVINA新楼（那边公寓很多，位于新加坡中部，陈土生医院，靠近牛顿使得买卖租很旺，但个人感觉玛丽是他路里面的感觉总不如外面靠主干道和地铁的好）

3     http://www.propertyguru.com.sg/listing/524855/for-sale-central-green

http://www.propertyguru.com.sg/listing/842955/for-sale-central-green   中巴路4.1%回报，虽然旧但那地铁旁边的真是旺，高峰期，组屋4方式都3000多月租

4     http://www.propertyguru.com.sg/listing/546987/for-sale-one-north-bridg  就是 street-centre,   

[url=http://www.propertyguru.com.sg/listing/702077/for-sale-high-street-centre]http://www.propertyguru.com.sg/listing/702077/for-sale-high-street-centre[/url]  720k租金和citylight,the sail差不多！ 黄金地段，高回报，但是旧。不过个人觉得地点好，年龄不是大问题。

5     http://www.propertyguru.com.sg/listing/651849/for-sale-stillz-residences   友诺士，感觉一般还可以

6     [url=http://www.propertyguru.com.sg/listing/622921/for-sale-the-plaza    4%]http://www.propertyguru.com.sg/listing/622921/for-sale-the-plaza    4%[/url] the plaza ，出租应该也不愁因为靠近新达成，只是租金才2000-2500，

7     http://www.propertyguru.com.sg/listing/790574/for-sale-attitude-kim-yam   回报5% 左右，（附近10年屋子400尺租金2500）也是黄金地段乌节路，新楼，在地铁200米处的5年左右屋子尺价2千！这个低得多，离TOP还有时间，如果各位今年看涨而且认为豪宅领跑的话，不妨出手。我本人没有投资过乌节路，不过就算看不准，头2，3年出租无论速度价钱都是比较好的。而且租金已经跌这么多了，现在在回升中。乌节路除了是新加坡商业的核心黄金地段外，MountE 医院也是一主要的原因，东南亚富有华人都来这里看病养老。。。乌节路附近我觉得这个可以考虑。

8    http://www.propertyguru.com.sg/listing/257619/for-sale-craig-place  丹戎巴葛  预期回报率 5.1%  

*****/for-sale-alexis[/url] quesstown 地铁 alexis ，去年一夜售罄的楼盘，现在放出来卖，因为买时很低，现在也不贵。而且那附近的房子一直在升快快。

10   http://www.propertyguru.com.sg/listing/819628/for-sale-one-north-residences 4.4% 伯纳维斯它，据说也是高涨的区域。

11   http://www.propertyguru.com.sg/listing/851761/for-sale-central-grove   阿裕尼地铁4.6%，我有说过，它不在亚龙区里，地铁直接，价格不高，而且规划前面那块地是商住楼，以后会带动升的。

12    丹拉美拉  我喜欢那漏夜排队的 optima，尺价900左右。旁边那块空地规划也是MALL，或商住楼。

13       Sims view 4%  尺价750psf，也很不错。

           我喜欢的ALcove 没有放盘，虽然在巷子里面，但很近地铁，够新，回报率也差不多有4.6% 以上。

14      [url=http://www.propertyguru.com.sg/listing/663689/for-sale-sims-residences]http://www.propertyguru.com.sg/l ... ale-sims-residences[/url] 巴耶里巴 大约 5%（有点怀疑是否有这么高） ，76万。

15      the sail不能看租金回报的，最便宜的1070K，租金才3000多一点，现在尺价约2000，没到最高峰，要升还有的升，IR好了以后到底有多大优势我不想去估算，最多你当它乌节路最黄金的来估算巴，因为不止IR，那边是新的金融商业园。

16      Icon 560尺最低900 ，租金3200左右，   4.26%，租客把那里当成酒店租的，出租不愁，但是等摩天组屋建好到底有多少影响就不懂了，因为ICON等的租客群不大可能去租组屋的。

17        South bank ,citylight 700尺以下最低价格约75-80万，租金2800--3500，回报最少4.4%，地铁优势，美丽风景加上靠近新达成，空置率低，都说了，我的房子在上一个租客约满后第二天就出去了，那还是去年租金很低的时候。

其实找个中介也未必会算很仔细，这部分我给大家拜年啦！:_kabll 如有经过现场查证不准确的请指出。大家多指教哦
“耶和华所赐的福使人富足，并不加上忧虑。”---圣经     新年蒙恩

esther001

这一楼专门用来分享小窍门：:_wnll

组屋：个人感觉新加坡房子的周期还是比较好抓的，如果已经看房子2，3个月了，感觉人越来越多，就算你买到当时整栋楼最贵的一个单位，也不要紧，只要装修，楼层理想就可以了，因为放心，之后会有更高的，在升，后来的人都会参考你的卖价，而且4房以下的组屋，地点好的，几乎只升不跌。我当时就买的周边几栋最贵的，装修还可以的。半年就涨了5万。

再说offer的问题，卖方说有人出价XX，你要比他高，真不真实你可以试出来的，当然要了解行情啦，我买公寓的经历，大多数中介还是实在的告诉你上一个offer是多少，如果你觉得他滑头，比如他说屋主要68万，66万的已经被拒，如果周边及已成交的都差不多这个价，你考虑后第二天问：给支票65万有机会么？这是很有诚意的举动，中介如果说不可能，那你就再过1天，出665支票，一步步试。

关于找不找买方中介的问题
有自己中介的好处：省心省力，不用自己找屋子，谈价钱，只要中介卖力。缺点是有时候很多要独吃两头的卖方中介根本不应酬外面的中介，特别是一下低于市场价不愁卖的case，中介更敢于这样做。所以有可能错失一些很划算的单位。
没有买方中介的好处：
组屋，基本上买家都要付1%的，如果卖方跟买方合作完成交易，你的1%不会给他而是你自己的中介，这种是循规蹈矩的方法，但是许多的华人中介，都是尽量吃两头的，就算要分，也跟自己的搭档分，所以这样一来，即使你直接找卖方中介，要付1%的佣金请他也同时代表你或者他的搭档代表你，他都愿意把屋子卖给你，因为对他最有利，不管你的1%佣金他愿不愿意给你折扣，你都有比较大的几率买到喜欢的屋子。我的组屋和公寓都是直接跟卖方中介让他们吃两头的，关系挺好，只是你要自己保障自己的权益，一般他们为了顺利结案，也不会对你怎样，不像中国。

还有一个偏门，就是你跟卖方谈得差不多了，如果他不愿意给你佣金折扣，那你就找相熟的中介，他们只收你几百块手续费，充当你的中介，你不用付卖方1%，又因为你自己找的屋子，也不用付全1%给那个“充当你的中介”的人。当然这种中介不是很多，一般你可以问问你接触过的中介愿不愿意这样做，这样只是保证你的文件方面能够顺利。即使到这一步卖方中介不高兴了，有很多例子是买家跳过卖方中介成交的，就看你要不要这样做。这个方法不推荐。

公寓这边，买家不用付中介费，所以大部分的买家都省事找中介代劳，然而一个道理，你有中介，卖方就得跟他分一半，就是屋主付给卖方中介1%或者2%，然后一半要给你的中介，同样，许多100万下的楼，卖方中介不愿意跟别人分，都尽量等direct buyer.

总之，卖方中介很大一部分权力控制屋子成交在哪个点上，屋主的底价，或者高于屋主期待价。比如我买的公寓，屋主底价68万，我直接上门，68万成交，另一个中介方盘这个单位是73万，她必须卖73万，卖方中介才愿意跟她分佣金，因为总价高些。

sin2009

谢谢分享,下次买房找你做顾问了 :)

不过，算了一下， 要“要把产业税和管理费等成本算进去，找回报率4。5%以上的”好像很难啊.
亿citilights为例： 房价1260×689=868k 加上其他费用，估计900k
房租3300，算11个月租金收入，10%物业税，150管理费，实际收入 (3300*0.9-150)*11-150-3300*0.05 = 30,705
回报率 30705/900k = 3.4%. 如果有空置，回报率更低啊。

要达到4.5%，净房租收入要900k×4.5%=40500，房租要达到4260左右了，而且没有空置。

老鼠爱小米

原创好帖子，加高亮加精华加分。

谢谢分享！

esther001

回复 13# sin2009

主要是去年以来租金持续低迷，然后房价又暴涨，所以现在要找回报率4.5%以上的不容易了。以我的例子，去年尾当时citylight一房一厅中楼层的租金是2800---3200。现在租金升了一点点了。但是要找5%的不像过去那么容易了。
而且你要知道去年这么冷清，我的屋子2天就租出去了，如果是别的地点，速度很慢，那才有空置危险，其实空置是可以避免的，稍微降低100块月租，好过空1个月。
如果市中心相对惹眼的项目都这样，中央区以外就更缓慢。还有一个地方好租的，就是NOVINA。要往牛顿的方向靠近，属于“亚乌节路”
所以我上面有，单纯要租金回报高，找牙龙的新公寓，永久地契，价钱低很多，租金跟别的东部贵价区差别不大，因为靠近市区，方便，只要公寓高档走路地铁，不缺洋人，你看屋子就会知道好不好租了。牙龙很多人心理上不能接受，但是纯投资来说，亚龙是旺的，1--30巷比较好，之后的好像贷款不大容易。亚龙是块特殊地，要多问几个懂的中介。

房屋买卖租

回复 15# esther001


    支持，有见地。

老鼠爱小米

请楼主帮忙分析一下我的新家：Cassia Crescent，此地如何？

BTW，为什么你的帖子总是被关被审查？刚刚放出来9个帖子，逍遥居士一个，其余8个都是你的。
我也搞不懂哪些词语是敏感词汇造成被关被审核，之前只有信～用～卡等几个词语会被关，现在看到越来越多了，多得连我都不知道哪里出了毛病。我在想，可能是引发了广告词过滤机制，不少帖子会被当成广告帖子被审核。

sin2009

有好的告诉我一下，多谢多谢。

回复  sin2009

主要是去年以来租金持续低迷，然后房价又暴涨，所以现在要找回报率4.5%以上的不容易了。以 ...
esther001 发表于 30-1-2010 15:16