容积率的尺价和卖价的关系

yayi2000

怎么样从容积率的尺价推断出合理的卖价呢,也就是psf ppr
看到一个有可能en bloc的房子,它附近有个去年成功en bloc的房子,如果收购价在400 psf ppr左右,如果容积率是3.0, 如何从这个价格推断出房子的尺价估计该多少,应该不是简单的400*3=1200psf吧

小老鼠米妮

如果我没理解错，psf ppr已经考虑了plot ratio，所以可以直接在买地的psf ppr上，加上成本和利润即可。
比方说$400psf ppr的土地，新楼盘的平均尺价是$400psf+$300psf (成本)+$200psf (利润) = $900psf

cathyprince

二楼正解，这个psf ppr就是已经根据容积率换算成的楼面地价。

shichengati

在香港和中国，卖的是建筑面积。所以，很容易算。容积率成以土地面积就是未来可以销售的面积。

新加坡的可以销售面积是使用面积，小于建筑面积。我也是很糊涂。哪位清楚的给讲讲？

yayi2000

小老鼠米妮 发表于 11-4-2013 21:55
如果我没理解错，psf ppr已经考虑了plot ratio，所以可以直接在买地的psf ppr上，加上成本和利润即可。
比 ...

ppr是楼面价,按照你的算法,楼面价卖900,但是新加坡卖的是使用面积,所以如何转换成使用面积的价格呢,
我其实是想知道如何从附近的成功en bloc的楼盘,推断出合理的二手房的尺价该是多少.
比如按照你的算法,楼面价900psf,不知道新加坡该如何从楼面价推出新房的价格,假设按照使用面积7折,新房的价格得要1285psf了,是这么算的吗

ncws2002

没看懂的飘过。。。。楼面价怎么来的？如果一个en-bloc 的，怎么才能算出最后的价格呢？

小老鼠米妮

yayi2000 发表于 12-4-2013 11:15
ppr是楼面价,按照你的算法,楼面价卖900,但是新加坡卖的是使用面积,所以如何转换成使用面积的价格呢,
我其 ...

楼主，您的问题已经超出我的知识水平了。什么是楼面价啊？？请高人指点指点
但按我的方法推算新楼盘发售价，还是很准的。除了那些闲置n 年的土地比较难猜外。

yayi2000

小老鼠米妮 发表于 12-4-2013 12:29
楼主，您的问题已经超出我的知识水平了。什么是楼面价啊？？请高人指点指点
但按我的方法推算新楼盘发售 ...

我的意思是,比如这块地有1万平方尺,容积率3.0,那就是可以建造3万平方尺,
psf ppr是包括容积率在里面的,如果psf ppr 400块,是指这3万平方尺的尺价,
但是最后房子卖出,比如这3万平方尺,不可能全部都算使用面积,因为有走廊,公共面积,花园,等等,
从400块如何推算出最后新盘的价格呢

yayi2000

zxb9236 发表于 12-4-2013 15:11
新加坡的可建面积是按实用面积来计算，其他的话只能是加到成本里去，如Enblok 成本价 $400psf/ppr + $400 ...

看来你是行家啊,你的意思是那些公共面积比如走廊啊花园啊,没有算在可建面积里面?还是把这些面积算在400块的建筑成本里了?

yayi2000

很奇怪,这个帖子里面有些很有见地的回答都删除了,是系统出错吗,还是讲了敏感话题,这个论坛本来就是资源共享互相帮助的论坛,为什么要把有用的知识删除呢
我很想知道en bloc的包含容积率的尺价(psf ppr)和将来的新房卖价的尺价到底什么关系.