山谷无回音

方世玉 发表于 18-11-2011 11:13
用一个简单的模型来算一下你的店屋两年后的价值吧。假设它现在价值150万，两年内价格上下波动10%左右，由 ...

谢谢你的数据分析，但有些数据于实际不符，所以会有差别。

用一个简单的模型来算一下你的店屋两年后的价值吧。假设它现在价值150万，两年内价格上下波动10%左右，由于你自己也看不清楚现在市场行情，所以假设你看平市场，2年内上涨与下跌的几率持平，各为50%。但由于这笔钱对你来说事一大笔钱，所以你的心态是risk averse，就是说现在对待这笔资金你是保守型的，从你上论坛来询问就能看出这一点。那么这个上涨下跌的几率需要根据你的risk apetite调整一下，上涨几率调整为45%，下跌几率调整为55%。那两年后的fair value就是150*1.1*0.45+150*0.9*55=148.5万--如果不算上通货膨胀率的话，你的这个算法我很赞同。如果算上通货膨胀率的话我以为上涨几率调整为》=50%的，就算50%。
这个算法那按照4%的通货膨胀率discount到今天就是大约137.3万---会多一点点

假设你每个月净租金收入为2000--这个数据假设的差太多， 目前的店屋租金回报在4.5%-5.5%之间，这一间是4.8%（以75%涨副算），那两年的租金扣利息和税收后的每个月净租金差不多4000.

那两年的租金收入为4万8--以我的计算为9万6

即使不discount了，你的这个店屋对你来说两年后的价值也只值142.1万了，低于现在的市场估值。所以结论：卖----两年后的价值也是差不多150万的，所以纠结。如果有人offer80%上涨的价，我就卖。

山谷无回音

山谷无四声 发表于 18-11-2011 15:02
世玉兄这个模型，离现实太遥远。
150万的店铺，不可能租金只有2000。错误的假设，导致错误的结论。

哇塞， 你好厉害。你的估计非常接近， 世玉兄和我说的是净租金就是扣除利息/税收后的。


“从你的图中 里可以看到，店铺行情的波动，并不大......”---我的观察与图表不符，你看看图表里这一年只是涨一点，而我这个店确涨超过50%（PS:不是我这个店特例）看得出你有了解和观察这个市场，分析一下什么原因，图表会同现实有这么大的差别?

karenlim

weihunhun 发表于 17-11-2011 23:59
说实话, 有些炫耀的嫌疑.. 都有钱买那店铺了,说明根本就不缺钱. 还在这显摆个虾米劲泥!

某地... 无图无真 ...

买hdb店铺不需要很多钱的，有时靠的是运气，我一朋友09年买在忠帮城，那时买价是80万，首付只要百分之二十，现在保守估计已经有150万以上，每个月按揭是三千多，租金是七千多。所以楼主说有可能是事实。

山谷无回音

karenlim 发表于 18-11-2011 18:00
买hdb店铺不需要很多钱的，有时靠的是运气，我一朋友09年买在忠帮城，那时买价是80万，首付只要百分之二 ...

本来就是，中邦城现在很少有（可能没有）店屋价格低于180万的。

山谷无回音

karenlim 发表于 18-11-2011 18:00
买hdb店铺不需要很多钱的，有时靠的是运气，我一朋友09年买在忠帮城，那时买价是80万，首付只要百分之二 ...

karenlim  那我朋友真的是赚到了，不到两年的时间，人生得意啊，他儿子拿新加坡总统奖学金的。


恭喜，拿总统奖学金比这个100万更值得恭喜和高兴。

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山谷无回音

karenlim  那我朋友真的是赚到了，不到两年的时间，人生得意啊，他儿子拿新加坡总统奖学金的。

恭喜 拿新加坡总统奖学金是更值得恭喜和高兴的。

中邦城目前的开价在3M---property guru

Lion1

山谷清音 发表于 18-11-2011 19:34
扫盲一下，忠帮城在哪里？

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