铜牌推广者

Lion1 发表于 15-7-2011 15:44
铜牌，
第二2）种没办法从63万变成135万的，你忘记了买卖所需的费用/银行罚款还有买卖的时间。

狮兄完全正确。我是为了简要说明原理，没有放进去。

其实，真要做时，租金高低，升值潜力，地点，GST, 买方印花都要考虑的。

Lion1

铜牌推广者 发表于 15-7-2011 16:14
狮兄完全正确。我是为了简要说明原理，没有放进去。

其实，真要做时，租金高低，升值潜力，地点，GST,  ...

方法可行，没有漏洞，只要够胆量

Lion1

铜牌推广者 发表于 15-7-2011 16:14
狮兄完全正确。我是为了简要说明原理，没有放进去。

其实，真要做时，租金高低，升值潜力，地点，GST,  ...

“最主要，要有钱哪。。。”

只要够胆量，钱和“沟”一样挤一挤还是有的。

优士安居

一朋友要卖一个单层店屋，两个月的时间里，有人出到1.45m，另一个出到1.50m。卖主不买。买方中介说，卖主头脑有问题（从最近可参考的成交价看，确实1.5m没有理由不放）。屋主刚买那个店屋不到半年，说1.80m才放，卖不到无所谓。后来，他说有一个中国人出到1.78M,等他的支票。我以为买主是假的offer，谁知是真的！

我晕了，我知道他买的价格不到1.20m。

我觉得运气有时候起了很大的作用。这样的转手，一个笑了，一个应该很难笑得出来，两个哭了（原店主 + 该店的租户一直想买那个店，差五万没有买成。）！

方世玉

小瓶瓶解释的那么多归纳一下就是尽快套现，然后扩大投资。这些我都认同，问题是你不了解什么是term loan.

Term loan的80%是根据他最新估价的80%来算的，而不是他购买价的80%。所以只要你的房产升值，你的equity超过20%你就能贷出钱来，不在于你最初的首付比例是多少。

Term loan其实就是自己卖给自己，跟你卖给别人的区别是term loan你可以自己规定价格，当你需要钱多的时候，你可以按当时的最高估价来卖给自己，而真实买卖别人肯定不会按最高估价接你的盘。

第二个优点是term loan出钱速度巨快无比，不换银行的话一个礼拜就出来了，不需要像实际交易一样等3个月。

其他优点：省口舌，省中介费，省印花税。。。

方世玉

对于铜牌所说的店屋，我是赞同这种操作方法的。原因有二，第一，银行对商业地产的估价以及抵押贷款条例有别于住宅市场，对于商业地产有些你即使有超过50%的equity，你也不见得能贷得出款来。第二，商业地产的成交价可以经常远远超出银行的估价。所以对于商业地产这种快进快出还是有必要的。

小飞猪

方世玉 发表于 16-7-2011 00:39
小瓶瓶解释的那么多归纳一下就是尽快套现，然后扩大投资。这些我都认同，问题是你不了解什么是term loan.

...

还有这种东西，谢谢，又长见识了。

小瓶瓶

方世玉 发表于 16-7-2011 00:39
小瓶瓶解释的那么多归纳一下就是尽快套现，然后扩大投资。这些我都认同，问题是你不了解什么是term loan.

...

我的重点在买卖，你的重点在termloan，如果他要留那个房子是可以“卖给自己”留房子先把升值的钱给拿出来，问题是要不要留房子在手上啊？

房价上升阶段，各个地方的房子涨幅速度有先后和快慢区别，而且一个片区尚且有跟得上市场脚步的和还没有跟上市场脚步的单位，
他们这些人为的是“入手后把此单位将来升值的曲线”中“速率最快的那一个阶段”的钱赚到手了就撤了，把接下来上升速度趋缓的那个阶段留给别人去入手，有吸引力他们的买家会很心甘情愿的入手。他们自己不打算长期持有这些屋子，宁愿再物色下一个更有吸引力的单位。其中的差别肯定超过他的手续费就对了。
就像冲浪者一个浪头一个浪头的冲，而不是冲上一个就顺着这个浪不动了，也像喝“头啖汤”的道理。
他们看大势，看传统选好房的要点以外，更看局部看细节，看隐藏的利好消息，要估算这个房子的升值曲线，不贪心，资金不容易套牢（虽然房市不像股市，但是如果投资角度来看不舍得卖是很容易坐过山车的），这些就是我分享的重点所在。

投资房产的，投资租金回报的房子跟投资房产升值的本来就是两种心态的人群，或者至少是2个投资方向。
2个单位同样是中央区投资型小户型，低迷时候，一个租金回报吸引价格便宜，另一个租金回报很不吸引，价格还高300--600/尺2，高峰期后者是前者升幅的1.5倍以上。2个楼盘的买家群也不太一样。

方世玉

我说的重点其实也是卖，只是侧重于卖的方式。实际买卖花费太高，比如你要买卖后净赚10万，你的房产升值起码要13万，3万算是手续费。其他普通的房子就算升10万好了，人家就以term loan的方式不费一分钱就套出钱来。你忙里忙外的，最后结果还是一样。除非你卖掉后不再买了，如果你还是要买的话，同样的问题又出现了，你下一个要买的最好比你现在持有的升值速度要快30%，不然的话你下次卖的时候扣掉手续费就不如你现在所持有的那个了。还有你真以为有人能每次都赚到上升阶段最快的那一段？为什么财富最多的人是investor而不是speculator?

Lion1

小瓶瓶讲的“入手后把此单位将来升值的曲线”中“速率最快的那一个阶段”的钱赚到手了就撤了”很有道理。但要做到比较难，要有很好的经验与魄力。

方世玉所说的比较容易也比较具实际意义

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