优士安居

问题：
尽管跳票了，最后买主赢的是“OTP已经有效执行了”，但房子已经不在了，那后续是什么？（题外话）

good99

优士安居 发表于 10-7-2011 19:55
问题：
尽管跳票了，最后买主赢的是“OTP已经有效执行了”，但房子已经不在了，那后续是什么？（题外话）
...

我前面不是说了，小说里房子买了，屋价跌到50万。:lol

那个案子很有戏剧性。一般人是不会打那个官司的，因为买家肯定赢。问题是卖家不得不打，因为他的房子已经被强拍了

good99

山谷无回声 发表于 10-7-2011 15:56
就我知道的HDB和URA1995以后，一直都是pay ————————

如果真的with a cheque 就可以， 不用兑现，  要多此一举做什么， 学美国， 英国，直接签名就算了啊， 删去cheque也没影响啊 （顺便说一句， 美国的option fee 或deposit的多少，是可以商量的， 并不固定）

呵呵，你不明白吧。新加坡的法制性质是不一样的。中介在里面，用了大家通用的合同。不要说美国什么的，新加坡OTP版本的变迁，你真应该看看我的博文 -〉[在新加坡买卖房屋遇到的法律问题 - 5]

真的搞不懂，人的脑子都是怎么长的。主观，太主观啊

我明白你的脑子是怎么长的，因为太主观。举一个反例就可以让你明白却。。。

研究合同是对的，重要的， 但合同并非一切，至少要满足两个条件 1）是合法 2）是公平！--这是题外话了

至于法官判案，在合法的前提下， 也会考虑公平和正义， 考虑双方的利益得失和正误

你是说法官在那个案子不公平？还是楼主抗辩对卖家不公平？你把自己绕糊涂了。

简单地反过来想一下：没收1%对楼主是否公平？如果你认为公平，那就是楼主无理取闹了、法官不公平了。你对，我们还是让楼主回头是岸吧

good99

山谷无回声 发表于 10-7-2011 15:56
至于法官判案，在合法的前提下， 也会考虑公平和正义， 考虑双方的利益得失和正误

知道有人总是有这种不尽然的想法，因此我早就提出：法律（的执行）本身不需要考虑公平正义，那是立法者的任务。OTP的版本几次变迁，也就是立法（讨论）的结果，就为了支票跳票，改成了payment，结果更加不公平（特殊情况下），只好又改。这个我在那篇博客里说了。
我也举了一个无法考虑公平的合同例子 -〉[在新加坡买卖房屋遇到的法律问题 - 合同、证据]。合同就是一切。当年不少这样的！

很多国人，把证据、合同看成儿戏，应该改进

优士安居

原来，我一直以为，case1中的买主赢了的官司，是“跳票了，但option to purchase 仍然算作exercise了”的官司。
而我认为买主赢了这个官司，是因为法官考虑了综合因素（即跳票，破产，option只给一天的有效期，债主拍卖该房子等）才判买主赢，不是单一的跳票可以不可以这么简单的因素。原以为，买主赢了，补了47000，最后买了该房子。这是我的想当然。

现在发现：
买方不是要争取让OTP算作有效执行，并继续OTP有效执行之后的动作，即买房。而是要讨回定金5000元，因为卖主签的OTP是无效的。打官司时，已经无关房子了只关于钱的问题。房子早在3月7日就已经被拍卖了。
卖方要争取的是不还5000定金，因此抗辩说OTP因跳票而失效，5000元定金没收。
（不谈13万的问题，因为本来在那种特殊情况下，双方签的通常是S&P（SALE AND PURCHASE）的合同文件，而不是option to purchase。因为OTP通常给买主一些期限考虑，S&P则立即生效。为什么那样安排？双方自己知道！）

房子都不是抗辩人的了，买主也不要继续买那个房子了，实际上买主也无法买到那个房子了（在1985年3月7日已经拍卖了），法官不大可能在几年之后（好像1993年）判买主已经执行了OTP（尽管发生跳票），买主有权继续买房的程序。买主官司胜了，应该是赢回5000元定金，不是继续买房的的权利，它并不是买主去争取的东西。不知我的理解对吗？
            

优士安居

需要有关case1和case2文本的同学，让我知道，我发给你。
最好能把它弄出来或翻译出来（我key字很慢，对不起。）。让有兴趣的网友自己判断比较好，因为我的观点认为买主打官司的目的，不是要房，而是要退款。改变太大，万一误导了人家就很不该。

不过，读那两篇文章很有趣。

good99

优士安居 发表于 10-7-2011 22:04
原来，我一直以为，case1中的买主赢了的官司，是“跳票了，但option to purchase 仍然算作exercise了”的官 ...

这个你才明白啊？后面你有些猜测也应该跟ratemouse的不同，所以，看怎么着吧。

问题很复杂，但对本案的关键是，法官认为OTP是exercise了！这就足够了。后面的细节，我觉得你理解的可能和rate的不同，但都不重要。

建议你看sean的那篇，比较清晰，且准确对比！其他的盘根错节，会混淆人。
这个案件很复杂，对法官绝对是一个考验。但我们抓住原则问题，相关的关键原则问题就行了。我一再讲原则问题，次要的东西，靠边服务

ratemouse

优士安居 发表于 10-7-2011 22:04
原来，我一直以为，case1中的买主赢了的官司，是“跳票了，但option to purchase 仍然算作exercise了”的官 ...

刚要批评你前一个帖子呢，发现这个帖子总算有点逻辑了

前一个帖子我完全看不明白，一会儿买家要终止合约，然后买主有权拒绝exercise OTP有权不完成交易，一会儿买家又注入资金要exercise，还有卖家抗辨。。。

还是我说的，一定要研读法官判词，那个才是真正的结论，结论所讲的是核心逻辑，其他都是次要的，“仅供参考”。再看回我#369楼对5点判词的总结：

简单讲，这个判决主要有三点：卖家需归还买家借给的私人贷款130K；买家执行了OTP，有双向约束力的合同(binding contract)已成立；虽然卖家没有取得债权人银行的同意，也不可以以此为借口中止合同。

法官只判了卖家不能中止合同，但事实已经发生了，买家可能要在法庭下对卖家提出具体索偿内容。


而你之前的讨论完全无法和法官的判决结论联系起来形成逻辑，这就是让人看的云里雾去的原因。正确的讨论方法是，首先声明对法官的某条判词是认同还是不认同，然后讲原因，可以讲某个事实对这个判词有加强或者否定的作用。

再说这个判决，逻辑非常清楚，法官认为买家虽然跳票但仍算是执行了OTP，卖家不能中止OTP。如果你认为法官判错了就要讲法官哪里判错。如果认为法官判的对，下来就很简单，事实卖家中止了一个有效的OTP，属于卖家违约，房子早就没了，但买家可以凭此判决对卖家提出一系列索偿要求。

回下面，13K是copy过来的，忘了改了，已改正

天马行崆

good99 发表于 10-7-2011 00:29
HDB的吧？这也是险。我记得HDB的好像和私宅不一样，必须有贷款什么的，所以必须提前问。

当然，新加坡 ...

其实,当时我们觉得已经给5000了,第二步怎么都算同意了吧.后来才知道,即使给了5000程序还是要一步一步来.我们自认错在我们,错在银行和中介,主要我们不是和他们买房子.卖家本身没错了,完全有理由不卖.为了快速解决问题,当晚就把双方中介都约出来,一人500搞定.即使我们知道,所有的事情都是中介故意弄出来的,也只能忍了.

在法律上"杀人"也分故意,无意,自卫等......我个人觉得LZ可以试试.

ratemouse

good99 发表于 10-7-2011 12:50
oh, sorry. I thought this was responded by that agent. I was so happy she/he made the improvement  ...

一次交易不成，卖家很可能会有损失，时间就是金钱，机会也是金钱，小马哥案子，就是双输局面，小马哥不执行OTP，卖家虽没收1%，但第二次卖价少了5K，如果没收1%再分给中介一半，那就亏了，还耽误了几个月时间，卖家当时还小额贷款了2万元，估计利息很高。。。