nini9177

谢谢楼主强有力的分析〜！
我刚买了jurong west 68X 的房子，越看越中意:_aqqklll

深水冒泡

谢谢楼主强有力的分析〜！
我刚买了jurong west 68X 的房子，越看越中意 ...
nini9177 发表于 1-2-2010 00:17

我一朋友在几个月前买了66X高楼无挡5房，总共花了420K。
你的要多少钱？

goldenstar

鼓掌，难得看到这么精辟的分析...

不过个人有些意见想要表达一下...

>>> 交易量对于升值潜力的影响： LZ做了JW和JE, Clementi交易量的对比。 扣除房屋基数，目前JW的交易热度是高过另外两地... 每个购房者或有房者，都会被交易热度吸引... 但个人认为，升值并不是热就好，应该买在“热初冷末”，避免买在“热末冷初”... JW这波的涨潮，应该是高过新加坡组屋整体上升均数的... 之后再入场的朋友是否还能继续享受到升值利益...

* 房市整体走势，进一步升值需要整体房市进一步抬升，如果预测后市冷却，对前期热区的打击最大...

* 政策执行， lakeside周区主要依靠07年公布的湖畔商业区计划拉抬... 政策的影响性是巨大的，特别湖边上的几个blk，不少是冲着被enbloc的几率去的... 这个政策计划是经济旺热时期发布的前瞻性发展计划，政府现在很少再提及这项发展... 是否需要持续，缩减，延迟计划，都将视全球经济是否能进一步复苏来决定... 如果计划更改，对湖畔区的房价影响是不小的...

>>> 对于文章末段对于JW赶上Clementi成熟区的期许，本人看法是：

3大限制(不带差价等浮动因素)：

1. 硬性限制： 如location, 学校... 房屋新旧可以不断翻新重建... 地点，学校等这些是往后发展中长期不可替代约束... 本地人对地区观念的传统价值判断，有时候反过来是新移民的误区...

2. 需求限制： JW涨势源自于需求，受制于需求... Clementi对于非该区人口，甚至非西部人口都有不小的吸引力... JW除NTU因素外，对于非Jurong工业区人口的吸引力是一项瓶颈...

3. 政策限制： PR限制令中，JW是明显的一个针对区... 避免新移民过度集中是一项宏观调控... 不用说对其中剩余限额是否利好... 整体而言，PR在JW将会是‘驱离’导向... 如果PR限制令成为种族限制令一样的‘长期国策’... JW的PR%需要长期的交易才能慢慢达到平衡...
Clementi本身因为价格和房龄就不受年轻移民讨好，外加近几年都在做大规模翻新，一直是大多数PR规避的地区，翻新计划也加快原住PR成为公民... 伴随翻新接近尾声，在翻新付款后，预计将受惠于限制令...

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最后要说，房价大涨之后要考虑下跌情景；大跌之后要考虑上升情景...
新加坡人社会收入相对集中，新移民收入相对集中（如家庭收入4000-7000为很大基数）... 造成对房价心理因素的相对集中... 例如四房超过45万，不论何区，都不受很多人考虑； 少过35万，都能吸引不少购买者... 这在房价上涨中造成不少人放弃中区转向周边地区... 可以想象房价下调的时候，会造成不少人丛周边回流中区的情景...

以上敬属于个人看法，对所有看过后引起不快的同学致歉...

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另友情附送HDB PRICE INDEX 一枚...

nini9177

我一朋友在几个月前买了66X高楼无挡5房，总共花了420K。
你的要多少钱？ ...
深水冒泡 发表于 1-2-2010 00:48

我的是09年8月otp，9楼四房（面花园），总共花了接近380K

softarts

新加坡Jurong West (裕廊西) 买房必读(2010版)

感谢大家对本人“新加坡Jurong West (裕廊西) 买房 ...
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    介绍下那边的condo?

sysg

寫的很好啊，贊一個。

LZ到底是這行的專家。

PS: LAKESIDE 附件的新工業區到底會有多大的規模？不知道和JURONG EAST 里面那么多BUSINESS PARK 比起來如何。

不過如果以后不開通MRT的話還是不夠方便啊

格林小镇

偶家房子要卖。。。。66X的，5分钟mrt距离。。。
楼主说有升值潜力，不舍得卖了。。。

hwwca

目前，新加坡的人口生态为

According to the latest government figures, only about 3.25m of Singapore’s 4.99m people are citizens, with 480,000 foreigners living in the city as permanent residents and 1.26m on short-term visas.

请注意一下PR的人口为48万，只10%，好象其中等买房的没有那么庞大。
周一，政府正式出台“限外令”，注意是正式发布。同时李总理也说新加坡以后十年平均GDP不会为5%之上，因为新加坡已是发达国家，必须提高劳动生产率，换句话说，外面随便引起来的“工”就不需要了。可想而知，外国人的需求大大降低。只要在新加坡住5年以上的人都会知道，这种政策执行起来会如何“排山倒海”。当然，你也能体会前一、二年之内新移民是如何“大门敞开”地引进来的。
谈到政府规划，这几年可谓大兴土木，看看资源是不是实际已过剩了，09年办公楼的租金大跌全亚洲有名。当然裕廊西和MRT是要另眼再看的。如果你要买房定居，记得先做三件事：1）去changi机场去看看繁忙时人流有多少？ 2）周日晚10点去克拉码头看看喝酒的人多不多；3）春节看看路边欢度新春的条幅是不是满眼皆是。
曾经发过一贴说华尔街判断牛熊有一招是看女同事的裙摆长短。哈哈，我的说法你会认为另类，不过这么做一下，用点头脑，再买房甚至等人来租。
别光顾看MRT的可怕生态，会座位任你挑的，不用太长时间。不是条件改善了，是买不起车的人，恐怕要去买飞机了。:lol

yilishabai

pr人口虽然占10％，但是选择的区域就那么几个，pr实行配额制后，很多区域估计都买不到房了，JW，boonlay， pioneer这边，配额肯定满了。

yilishabai

pioneer，boonlay mrt 附近我看的都是房龄6，7年的，平均值3万5，我最后买的离MRT 3站地，房龄6年，在该区域内创下了最高COV，4万，