新加坡Jurong West (裕廊西) 买房必读(2010年5月版)

2010-01-30 · 20888 阅读

本帖最后由 shichengati 于 16-5-2010 22:38 编辑

新加坡Jurong West (裕廊西) 买房必读(2010年5月版):_lgll

感谢大家对本人“新加坡Jurong West (裕廊西) 买房必读(2009版)”的关注和支持。2010年5月，HDB一季度交易价格已经公布，Jurong West (裕廊西)HDB市场相对于2009年和2010年年初又有很多变化，所以本人特别提供版本更新。因为很多中国新移民打算在Jurong West 买房，本文旨在为在此区域买HDB房屋的人提供参考。本人博客地址：http://blog.sina.com.cn/shichengati。

1．基本信息
Jurong West包括了三个地铁站，分别是Lakeside，Boon Lay，和Pioneer。Lakeside MRT是1988年11月投入运营的，Boon Lay MRT是1990年7月投入运营的。Pioneer MRT则比Boon Lay MRT晚了整整19年，是2009年2月月投入运营的。Jurong West现有6万9千650个单位。目前已经成为新加坡最大的HDB Town。将来的目标是达到9万2千个单位。2008年，Jurong West有23万6600人口，是新加坡人口最多的HDB Town。而Jurong East只有22300个单位，79,700人口。所以，Jurong East大约是Jurong West的1/3。Clementi只有23,877单位和72,800人口，也仅仅相当于Jurong West的1/3。由此可见，Jurong West在新加坡HDB，尤其是西部地区的地位是举足轻重的。

2009年8月，Jurong West有177套单位成交（其中有60套四房和74五房）。仅仅比第一名的WOODLANDS少3套，成为新加坡第二个交易最为活跃的地区。而Jurong East同月仅仅有57套单位成交（其中有23套四房和12五房）。Clementi同月仅仅有65套单位成交（其中有21套四房和8五房）。Jurong West的交易量是Jurong East的3倍以上。就五房而言，Jurong West的五房交易量是Jurong East的6倍以上，是Clementi的9倍以上。所以要在Jurong West容易买到5房，而且选择多，供需都是非常旺盛的。交易量很重要，Clementi比较少，这也是很多人抱怨在Clementi不好买房的原因之一，而在Jurong West只要下决心，还是能够找到自己理想价位和位置的房子的。

2. 住Jurong West优点和缺点
优点主要是：1. 价格相对于其他地区有竞争力。即使经过这2007年到2009的飞涨，价格仍然同最北部（Woodlands，Woodlands， Yishun）和最东部（Pasir Ris, Punggol和Sengkang）一起是新加坡HDB价格最低地区之一。2. 这里社区新，规划合理，房屋选择多，新房多。3. 未来发展潜力大，Jurong Lake District概念在2008年4月提出，10-15年后Jurong Lake附近将有大规模开发，成为西部的中心和除目前市区外的另外一个市中心。4. 升值空间大，仍然为价值洼地，这将在本文后半部分阐述。5. 租金回报高，这里外来人员多，离3个地铁站近，很容易找到租户。２００９年４季度，Jurong West的5房中位租金为2000每月，4房中位租金为1800每月。而位于市中心的QUEENSTOWN的5房中位租金均为2330元每月，4房中位租金均为2140元每月。JURONG EAST的5房中位租金为1930每月，4房中位租金为1800每月。6. 配套设施新而且全，购物非常方便，Jurong Point目前已经是新加坡很大的购物中心之一，这种档次的购物中心除市区外并不是很多。市内汽车枢纽也是新加坡最大最新的，十分现代化。。

缺点主要是：1. 远离市区，位于最西端，从Boon Lay到市区要花大量时间在路上，即使有地铁也是花时间。2. 工业区的负面影响。人们往往认为工业区人员复杂，外国人多，有空气污染。看看周末Jurong Point里的人流大家就知道这里外国劳工的比例了。3. Jurong Point附近空气不是很好，有异味，空中时常有飞机飞过，造成噪音污染。4. 名声差，主要源自于老新加坡人对于此地的负面印象，很多老新加坡人到现在都认为Jurong West一带渺无人烟。5. 受配额限制，PR在这一带买房不容易了，尤其是Jurong Point一带。

3. 买房时的考虑
本章主要分析离地铁远近，价格和房屋年代等等，以为买房者提供参考。

3.1 Boon Lay地铁附近的房子。
目前Jurong West最贵的房子是在Jurong West Ctrl 1南北68x和69x的房子（除Lakeside MRT北部的517几座楼以外），2000年的房子，位于Jurong Point北部，离Jurong Point很近，离Jurong Point也很近，都在5分钟步行距离内。房子外观在新加坡比较独特。离图书馆也近。截止2010年4月，最贵的5房已经卖到了48万新加坡元。

659到666位于Jurong West St 65和Jurong West St 64，位于铁路南北两侧，离地铁只有一条路，也是非常方便的，很多在5分钟步行范围。2001年左右的房子，截止2010年4月，好一些的5房大约会到46万。

以上这两个区域房子很多，房龄适中，交易非常活跃。如果新移民在其它区域工作，可以考虑这个地区，省去很多路上时间，而且购物、看电影、到图书馆都实在太方便了，简直无以伦比。和新建的Centris公寓比起来，Centris近期已经从400多一平方尺涨到了700多，甚至800多一平方尺。而附近HDB不过是1/2的价格。室内汽车站已经开通，以前的汽车站可能会用作购物或者绿化，一系列变化还将在近几年发生，虽然价格高，这一带HDB将来上涨潜力仍然不可估量。

3.2 Pioneer地铁附近的房子
601到610，和651到658，和64x的房子受益于Pioneer MRT的开通和Jurong West体育馆的建成。有些界于Pioneer和Boon Lay地铁站之间。房子是2001年或者2002年的。2009年以来长势最猛，以前和659到666有明显差距，目前看价格差距在缩小，甚至消失。房屋新和交通方便是这个区域的最大卖点。但是购物只能到Pioneer Mall或者Jurong Point。但是本人认为Pioneer MRT由于没有汽车和购物中心，所以同样价钱，就交通而言，Boon Lay MRT附近的房子更好。601到610，和651到658的房子几年前的5房都不到30万，2010年1月已经上40万了，好的5房甚至卖到44万。
3. 3 NTU附近的房子。
离NTU比较近的是8xx和9xx。这些房子从**到1996年不等。比MRT附近的房子老很多。而且样式看起来旧些，有些电梯不是每层都停。好处是这里的5房会有120平方米左右。明显比2000年以后的5房大10平方米左右。对于在NTU工作的人来讲，这里可以步行到NTU，十分方便。这个区域的房子明显便宜很多，5房大约在40万以下。而且20多万的5房也可以找到，这在新加坡已经不多见了。住在这个区域的人要乘车到MRT了。所以交通不像以上区域那么方便。9xx的房子全部建于1988或者**。8xx总的来说比9xx新几年，从90年到96年之间，有些每层都有电梯停。住9xx的到NTU步行会更加方便一些。Jurong West Stadium穿过地铁线南边的房子是98x, 99x，几年前行情低迷，放了很多年才卖出去，目前还没有到可以转手的时间。

3.4 再说Lakeside地铁南部的房子。
这个区域叫做**an Jurong，位于Lakeside地铁南部。距离Jurong Lake 很近，Chinese Garden，Japanese Garden都是免费的，步行就能到达。如果你喜欢运动和自然风景，这个区域应该是首选。Blk3xx的房子大多位于Kang Ching Rd，Tah Ching Rd，Yung An Rd和Corporation Dr。建于95年到97年。5房面积在120平方米以上。另一个好处是离Jurong Lake非常近。环境非常好。房龄适中，8-15分钟可以步行到Lakeside地铁，有些在Rulang小学1公里之内。所以这些区域是在Lakeside地铁南部选房人的首选。缺点是购物不是很方便。另外，这边交易已经不是很活跃，房源并不多。价格和Boon Lay地铁附近的房子区别不大。由于交易量小，所以不容易估算价格。

179-183位于**an Jurong Shopping Centre附近，是2002年的房子，但是从外观看，窗户设计得小些。而剩余一些10x，12x大多是70年代的老房子，住了很多外国劳工，估计要陆续拆迁了。15x和16x的房子则更加往南了，建于90年代中期，面积比较大，有很多6房室。必须乘车才能到地铁站。好处是有的购物比较方便，或者离昇松近，或者是**an Jurong 购物中心。这边主要问题是交通，除非在附近工作，否则本人不建议购买。

3.5 再说Lakeside地铁北部的房子。
Lakeside地铁北部的4xx和5xx（除517外）大量保留了1984-1985年的建筑。在那里，你会感觉你回到了80年代的新加坡。无论从楼的外观还是购物，还是街道，我敢说20年来变化应该不大。5房大约是30万到35万之间。另外，这里有些楼中楼，尤其是在Jurong East 体育馆附近很多。没有大的购物中心，但是有购物一条街。虽然离地铁远些，但是经过的汽车特别多。这里是典型的新加坡人所说的成熟社区。除非特别喜欢怀旧，一般应该避免这些太旧的房子和太旧的地区，否则那种感觉很不好。

唯一例外的是517（A-E）这几座楼，落成于2000年，5分钟步行到地铁。距离Rulang小学和附近的Condo非常近，离Jurong Lake也是步行距离，位置得天独厚。但是价格奇高，价格在46万到52万之间。这几座楼一直在Jurong West地区遥遥高于其他地区。交易量很小，即使出高价，都不容易买到。有在Rulang小学上学的家长可以考虑，现在高价买，将来可以高价卖。绝对物有所值。“地段，还是地段”在这几座楼上演绎得淋漓尽致。缺点是离道路和地铁过近，大部分的房子会比较吵。

3. 6 Boon Lay和Lakeside之间北部老文礼的房子
这个地区新加坡人叫老文礼，号码是2xx或者1xx，编号比较零乱，是Jurong West的发源地，但是却被边缘化了。位于Boon Lay和Lakeside之间，却离哪一个都不近。房子从70年代到2000年代都有，但是大部分是老房子。这里有大片的工人宿舍。有特别古旧的老文礼购物中心。据说没有地铁之前，这里就是Jurong West的中心。房价视房龄而定，和NTU外面的价格应该差不多。同样，本人认为，作为新移民，希望一切都是欣欣向荣，除非特别喜欢怀旧，一般应该避免这些太旧的房子和太旧的地区。

198到206建于1976年，这里有很多5s，面积介于111-122平方米之间。价格大约在28万到35万之间。步行可以到LakeSide MRT。

值得一提的是，262到267为1995年的房子，四房面积最多能够到115平方米。这几座楼离67x, 68x, 69x只有隔一条街，但是价钱却不贵，面积又很大，四房价格介于32万到36万。还有一个非常好的优点就是这里有些楼居然一个电梯服务4户。而且很多四房没有任何窗户朝着楼道。步行可以到地铁站。如果你的预算是四房，希望面积大些，希望是角头，希望离地铁近而且价格不离谱，这几座组屋绝对值得考虑。

268a, 268b, 268c是2002年新房。四房面积大约90平方米。16x, 17x, 18x，20x，21x为建于1974到1978年的老房子，3房室很多，没有4房和5房。由于很旧，这里的房子很便宜。其中，17x，18x和21x应该很少有新加坡人居住了，这些楼都被改装成了工人宿舍，所以Boon Lay Avenue这一带到处都是外国劳工。

总结一下老文礼的房子，268a, 268b, 268c是2002年新房。262到267为1995年的房子，面积很大，本人极力推荐。198到206建于1976年，这里有很多5s，价格便宜。其余编号的房子大多建于70年代，以3房室为主。

3.7 惹兰巴哈(Janlan Bahar)的房子
这个地区位于惹兰巴哈(Janlan Bahar)路的东面，老文礼的北面。离NTU其中一个出口比较近。这一带仍然有大片空地没有开发。这里HDB的号码为27x，全部为2002年到2003年的房子。5房大约会介于35万到39万之间，近期交易量很大。附近有昇松超市，购物还比较方便。因为刚刚开发，整个地区非常新，贴近自然。但是交通不是很方便。要乘车到Boon Lay地铁站。我估计这一带空地这么多，未来应该是Jurong West一带最主要的新房供给地区。

3.8 编号7xx的Pioneer Mall附近的房子
编号7xx的房子在6xx的北部和8xx的南部。建于**到96年。最近的购物中心是Pioneer Mall或者Gek Poh Shopping Centre。有些房子面积很大，5房能够到135平方米。West Grove Primary School（伟群小学）就位于这个区域。这一带大部分要乘车到地铁站，不过用不了几站，很方便。如果要买6房(Excutive)，这个地区选择很多，有些是楼中楼，面积能够到150平方米。

4. Jurong West的小学
West Grove Primary School（伟群小学）和Rulang Primary School一般认为是这个区域的好小学。一般认为Rulang Primary School好于West Grove Primary School。这两个学校即使1公里之内，这几年抽签的中签率也基本上是40%左右。考虑孩子上学的家长可以考虑学校1公里之内的房子，2公里以内已经没有任何意义，根本轮不到。这几年义工也不容易申请。这几年中国人大量进入这个区域，孩子陆续进入上学年龄，入学竞争将更加激烈。

5. Jurong West的未来发展
Jurong West最近十年来发生了天翻地覆的变化，成为新加坡发展最快的区域之一。尤其是Jurong Piont的一步步扩展，Pioneer Mall 的建成，MRT向西延伸，体育场，室内空调巴士站，图书馆这几个项目，使附近居民受益匪浅。Jurong Point是新加坡目前最大的市区以外的购物中心，已经超过了IMM。展望未来，原有的汽车站空地将被充分利用，进一步增加这里的设施。新的空调巴士站是新加坡最大的。Joo Koon很可能成为Boon Lay之外另外一个巴士转换枢纽，这样Boon Lay的交通拥挤可能会被舒缓。另外，MRT将进一步向西延伸到Tuas，2015年会建成，会方便那些在工业区上班的人。

未来十年最大的变化莫过于Jurong Lake区域的开发。ZF已经下决心使Jurong East到Lakeside地铁站沿线区域成为西部中心。Jurong East地铁南部的购物和娱乐的老楼正在被推倒重修。Jurong East的汽车枢纽也要做成室内空调的，上面很可能也是Condo。Jurong East地铁站旁边会树立起大的购物中心。虽然变化主要在Jurong East地铁站附近，Jurong West也会直接受益，如Lakeside地铁南部的地区沿湖将有旅馆和更多的休闲设施。Jurong Lake将被进一步开发，变得更美，沿线的HDB将首先受益，主要是Lakeside MRT南部**an Jurong的房子。

6. 关于Jurong West的房价走势
新加坡Jurong West近3年房价飞涨。2003年以后，随着911，股市暴跌，SARS和经济低迷，到2005年达到了多年来的最低点。当时，ZF大量HDB新房卖不出去，尤其是Jurong West运动馆附近的房子，一直在闲置着。到了2005年，由于闲置时间过长，ZF放松政策，永久公民PR也可以在那里买新房。当时Jurong一带房价的低落可见一斑。那时，Boon Lay地铁站附近的二手房5房室也不过就是28万新加坡元，4房室大约就是23万左右。NTU附近的房子由于比较旧，当时的4房室低的不过就是16万。时隔3-4年，在2010年的2季度，Jurong West的二手房5房室中位价格已经是41万新加坡元了，4房室卖36万已经是平常价格了。NTU附近4房室也比3年前涨了10万，站到了30万以上。最贵的Boon Lay和Pioneer地铁附近的5房目前大约在43万到48万之间。

究其这两年Jurong West地区房价飞涨的原因（请参考http://blog.sina.com.cn/s/blog_61519f510100emfi.html），本人认为是：1。Jurong Lake District概念在2008年4月提出，10-15年后Jurong Lake附近将有大规模开发，成为西部的中心。ZF的决心必定会付诸实施，所以人们正在改变对于Jurong工业区的负面印象。2。MRT的扩展使Jurong West大片地区的交通得到改善。3。Jurong Point和汽车枢纽的建成使Boon Lay附近变得异常方便。4。Jurong West体育场，Jurong West图书馆，Jurong West医院和未来Jurong East Hospital的陆续建立，在几年内使Jurong成为一个成熟的居住社区。 5。大量中国移民在这一带买房。因为很多中国人在附近两所大学读过书，对这一带了解，很多中国移民在附近工业区工作，使Jurong成为新移民置业首选。Jurong是新加坡中国人最集中的地区之一，很多小区到处都是中国人，新加坡人反而成了少数。7。相对于Clementi和QueensTown，Jurong一带是价值洼地。除了离市区远这个弱点外，这里社区新，规划合理，房屋选择多，新房多。但价格却依然是新加坡比较低的几个地区之一。6。新房已经越来越少，ZF已经不再Jurong一带大规模建房，使房屋供应有限，推动了二手房市场的活跃。关于新加坡HDB走势预测，请看http://blog.sina.com.cn/shichengati。自从ZF宣布PR额限制，这一带深受影响，大大打击了购买力量，本人估计这种影响是长期的。这一带房价涨幅在2010年一季度后未来几年，不会重复过去的涨势，但是大概会跟上新加坡HDB的平均涨幅。

正如本人在2009年2季度时所预料的，伴随2009年4月份后新加坡HDB市场的又一轮活跃，本人估计Jurong West一带的房价将进一步被推高，这轮上涨将主要由近几年成为PR的中国购房者主导，房价逐渐会和Clementi这些成熟社区靠拢，Jurong Point附近的5房最终将攀上50万。新加坡西部最后一片价值洼地将逐渐被填平。

2010年4月30日修改

版块：

投资理财

分类：

房产