半年前买进房地产的人都在笑了，没买的急了-第20页-投资理财-新加坡狮城论坛

cyndi2005 LV5

发表于 27-7-2008 16:01:00 | 显示全部楼层

现在的租金太高了。工资收入刨去租金和生活成本所剩无几。不过是为了要点海外工作经验所以还坚持着，不然无利可图。

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都市放牛 LV4

发表于 27-7-2008 17:27:00 | 显示全部楼层

1万3399私宅单位将完工明年房租料跌10％ 
（2008-07-27　3.45pm） 

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（新加坡讯）明年将有1万3399个新私宅单位完工，到时房租预料将整体下滑5至10％，市区的房租影响最大。
 
　　联合晚报报道，根据房地产咨询顾问公司预测，现今最抢手的一些地区，如乌节路、东海岸一带，房租可能下跌15％。
 
　　房地产专家指出，新的私宅项目主要吸引的是投资者，而不是买房来长久居住的家庭，因此，这些私宅完工后，将导致市面上供出租的房屋剧增，提高竞争力，租金预料将因此降低。
 
　　本地租房市场近年来大热，2006年起租金上涨了60％，有些地区甚至涨了一倍。

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hlkhl LV4

发表于 28-7-2008 07:33:00 | 显示全部楼层

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用都市放牛在2008-7-27 1:59:00的发言： 


<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">1）还有15年，你怎么知道不可能呢？ 现在新加坡人口是400万，要达到650万，必须每年新增人口10万，你说可能吗？</div>

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"> 3）难道他们不需要租房子？你以为公寓的租金很便宜吗？当一个外国人在新加坡赚的钱，只能支付租金的时候，你以为他们还会来吗？</div>

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"> 5）新加坡的确是外国成功人士的择居地，罗杰斯，李连杰。。。等都在新加坡居住。新加坡是比较放心让家庭在这里生活的安全之地。罗杰斯，李连杰。。。。。他们的孩子来这读书，并表示他们会在新加坡定住，成龙、巩俐也是PR，他们一年来几次？会住下来吗？</div>

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">政府经常会“抛”出很多国策，比如，新加坡要成为全球金融中心，全球教育中心，全球中医研究中心，。。。。等等各种各样中心，结果弄得新加坡国民，逢人就说，新加坡样样都是世界第一，是不是很自豪？？</div>

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"> </div>

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">还是那句话，新加坡具备“天时、地利”，而独缺“人和”，这也就是为什么政府一直想增加人口的原因，可是，现实往往是不随人愿的。</div>

新加坡公用事业局人士说，１９５０年，新加坡约有１００万人口，日消耗水１４２，０００立方米； １９８７年，新加坡人口增至２６０万，日消耗水８９０，０００立方米。 根据１９９０年人口普查，包括在新加坡工作的外国人，新加坡人口近３００万：华人占７８％，马来人占１４％，印度、巴基斯坦人占７％， 2000年新加坡人口普查资料显示,新加坡总人口多达401.8万人,其中常年居住人口有326.3万人。 2007年6月为止，新加坡人口总共有4,58.86万名，比前一年增加了4.4%；其中，约370万名是公民和永久居民，其余约100万名是非居民。公民和永久居民的人口增加1.8%，而非居民则增加了14.9%。
 
 在居民种族比率方面，华族仍然占居民总人口的75%，马来族和印度族分别占14%和9%。
 
 ================
 按这个增长速度算今年年底458*(1+4.25%)=477万 
 2006-2007年增长了17万 http://www.singstat.gov.sg/stats/themes/people/hist/popn.html <table align="center" border="0" cellpadding="6" cellspacing="1"><tbody><tr><td class="smallbodytext-bold" width="61" bgcolor="#deebeb"><div align="center">Date </div></td>
 <td class="smallbodytext-bold" width="115" bgcolor="#deebeb"><div align="center">Total Population 
 ('000)</div></td>
 <td class="smallbodytext-bold" width="138" bgcolor="#deebeb"><div align="center">Singapore Residents 
 ('000)</div></td></tr></tbody></table> <table align="center" border="0" cellpadding="6" cellspacing="1"><tbody><tr><td class="linetext" width="61"><div align="center">2000 (Census)</div></td>
 <td class="linetext" width="115"><div align="center">4,027.9 </div></td>
 <td class="linetext" width="138"><div align="center">3,273.4</div></td>
 </tr>
 <tr>
 <td class="linetext" width="61"><div align="center">2001</div></td>
 <td class="linetext" width="115"><div align="center">4,138.0 </div></td>
 <td class="linetext" width="138"><div align="center">3,325.9</div></td>
 </tr>
 <tr>
 <td class="linetext" width="61"><div align="center">2002</div></td>
 <td class="linetext" width="115"><div align="center">4,176.0</div></td>
 <td class="linetext" width="138"><div align="center">3,382.9</div></td>
 </tr>
 <tr>
 <td class="linetext" width="61"><div align="center">2003</div></td>
 <td class="linetext" width="115"><div align="center">4,114.8</div></td>
 <td class="linetext" width="138"><div align="center">3,366.9</div></td>
 </tr>
 <tr>
 <td class="linetext" width="61"><div align="center">2004</div></td>
 <td class="linetext" width="115"><div align="center">4,166.7</div></td>
 <td class="linetext" width="138"><div align="center">3,413.3</div></td>
 </tr>
 <tr>
 <td class="linetext" width="61"><div align="center">2005</div></td>
 <td class="linetext" width="115"><div align="center">4,265.8</div></td>
 <td class="linetext" width="138"><div align="center">3,467.8</div></td>
 </tr>
 <tr>
 <td class="linetext"><div align="center">2006</div></td>
 <td class="linetext"><div align="center">4,401.4</div></td>
 <td class="linetext"><div align="center">3,525.9</div></td>
 </tr>
 <tr>
 <td class="linetext" width="61"><div align="center">2007</div></td>
 <td class="linetext" width="115"><div align="center">4,588.6</div></td>
 <td class="linetext" width="138"><div align="center">3,583.1</div></td></tr></tbody></table> 数据表明，新加坡正在登上另外一个大台阶，平均每年常住人口增加近10万，建筑成本已经比原来高了你说还能回到2005年的水平吗？经济危机时低过现在房价的可能性是有的，但不会到2005年的水平。 估计未来10年内新加坡的房价至少会增加50％，可能是保守估计，或者翻倍也说不准。 不是乱说的，因为人口因素和建筑成本（建材＋人工）的上升是主要因素＋通货膨胀。 你就单看96年从政府手里直接买屋的价格和现在从政府手里直接买屋的价格不同就能预测未来房价大幅上升不是不可能的。 现在15万从hdb直接买4房式已经是天方夜谭了。 根据人口增长，国土有限，政府盖新房的速度永远跟不上人口增长的速度。 90年人口300万，2000年400万，2010年500万，2020年600万，2023年？政府是有根据的。 刚才查了一下我07年初买了刚刚06年10月宣布整体重建的组屋， 就算不重建，也已经涨了30％－40％，几年后新盖好的赔偿房＋住满5年后的卖价至少是我当时买旧屋的2倍（经济萧条时）经济好时，可能3倍。 政府目前盖房的速度应该跟不上94－95年的速度，因为建材大幅涨价。 星岛网讯,由于建筑成本高涨及建筑资源吃紧，新加坡政府宣布再度展延价值十七亿新元的公共工程计划。这是新加坡政府因应国际原物料高涨，第二度宣布展延公共工程计划. 顯示建築業人力與設備成本的建設局投標價格指數，在去年上升19%，而今年第一季又再度上升4%。另外，新加坡的主要測量公司數據也顯示，整體建築成本在去年上漲20%到30%，今年第一季又上漲3%到5%。 而且前一段时间政府已经表明hdb直接售出的组屋可能起价， 因为建筑成本的上升， 政府不可能一直吸取差价。 所以未来几年中心地带的新房的公共抽签价格会有明显的提高。 我们还是做好心理准备吧。以后什么都是涨涨涨。 还是买了hdb，再买一间公寓养老吧。 <div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"> </div>


</div>

[此贴子已经被作者于2008-7-28 8:00:03编辑过]

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都市放牛 LV4

发表于 29-7-2008 00:23:00 | 显示全部楼层

先讲个笑话：
联合国要统计马国和新国最新人口，马国统计官员报2700万，新国官员报460万。联合国要核实一下人口的准确性，要求马国和新国人分别站成两组，进行人头清点，结果，马国人口只有2600万。
 
联合国官员问马国官员：“你还有100万人去了哪里？”
马国官员答：“正在新国读书、工作、长期访问旅游，所以没有站在这边。”
联合国官员：“这不行，让你们国家的人先回来，因为那是你们国家的人”。
于是马国官员拉回自己国家的国民，果然是2700万，完全正确。
 
接下来，联合国官员开始清点新国人口，发现只有360万，就问新国官员：“你们对外一直宣布新国人口是460万，为什么站在这里只有360万？”
新国官员答：“我们国家现在实际人口确实是360万，但是还有100万的马国人，正在我国读书、工作、长期访问旅游，我们为了在2023年实现人口650万，所以，我们现在就把他们也算是我们国家的人，这是我们的国策。”
联合国官员：“那我来问你，你有没有扣去你们国家去马国读书、工作、长期访问旅游的人？”
新国官员答：“没有。”
联合国官员：“对你有利的，你就算，对你不利的，你就不算。你这不是乱来吗？如果地球上每个国家都像你们这样统计人口，把别国来你们国家读书、工作、长期访问旅游的人，又不给他们公民和永久居民相同等的待遇，就自作主张算是自己国家的人口，那地球上到底有多少人口，谁搞得清楚，我们地球又如何向太阳系其它星球交待？”
 
言归正传：
 
在新加坡大约有100万名非居民，统计为“新加坡人口”是否合理公正，姑且不说。我们来说这100万非居民对新加坡的房价有什么影响呢。
 
直接影响就是“房租”，按照某些人观念，房租涨，房价必涨，于是有人买房，有人造房。结果是房子越造越多，而这100万非居民又没有资格买（除了极少数买公寓的，可以忽略不计），本地居民只能买一套政府组屋，私人产业又没几个人买得起，这势必造成供过于求，房价不涨反而跌，新加坡现阶段就是这样。
 
2005年新加坡实际人口350万，按每年1.8%人口增长率计算，每年实际增长6.3万人。如果平均每4个人买一间单位（这已经是在非常乐观的经济效益情况下，不考虑经济衰退），每年大概需要增加1.6万间住宅单位。
可是这两年新建完工私宅每年就有1.3万间，还不包括以前没卖完的剩余单位和HDB组屋。今后3-4年内还有ENBLOC的公寓将以1.5倍的数目增加，如此大量的新增住宅上市，将需要多少人口来填补。就算有足够的人口来购买这些住宅，是否会造成其它社会问题，政府不会不考虑。
 
通货膨胀和建筑成本增加，对住宅价格增长是有限度的。如果不加以控制，住宅价格不但不涨，反而崩溃。
所以，“新加坡政府宣布再度展延价值十七亿新元的公共工程计划”是个很明智的政策。
 
在今后几年内，如果有发展商以借“通货膨胀和建筑成本增加”的理由，来提高私宅价格，那将无疑是“自杀”。
 
最近，有个发展商成功收购了一个Enbloc项目，却不敢拆掉重建，打算准备出租，理由就是“通货膨胀和建筑成本增加”，因为他不想自杀。
 
看来，好戏还在后头。

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都市放牛 LV4

发表于 29-7-2008 00:35:00 | 显示全部楼层

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用hlkhl在2008-7-28 7:33:00的发言：</div>
 
 
 
<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">根据人口增长，国土有限，政府盖新房的速度永远跟不上人口增长的速度。 90年人口300万，2000年400万，2010年500万，2020年600万，2023年？政府是有根据的。 </div>

<div class="quote" align="right">[此贴子已经被作者于2008-7-28 8:00:03编辑过]</div>
 
依次类推：2030年700万，2040年800万，2050年900万，2060年1000万，。。。。。，2160年1亿，2260年2亿，新加坡终于成为世界人口大国，看来政府是有依据的。
 
前几天，有位部长说，如果按现在情况继续下去，到2070年，新加坡人口将减半。同一个政府，不知相信谁的好。

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都市放牛 LV4

发表于 30-7-2008 02:46:00 | 显示全部楼层

1）按照新加坡统计局的算法，PR已经是新加坡住民，另外100万是非SC和非PR，是非居民，就是持WP，SP，EP，Student Pass，LVSP等的外国人，这100万人，是不可以买房（除了极少数买私人产业以外），只能租房。但这一部分，不应该算在新加坡人口里面，可统计局却把它算进去了。我认为不可。
 
2）由于各方面的原因，我认为，新加坡在2023年要达到650万人口（即SC+ PR），是不可能完成的任务。如果要算进100多万非居民的话，政府也会相应的增加住宅数量，来抑制屋价上涨，否则，就会消弱新加坡的竞争力，当然，这是10年以后的事。10年后长期走势，肯定是上涨的。社会毕竟在进步。
 
3）但我们争论的话题，谈的是接下来3-5年内，新加坡房价走势。
如果IR开张可能会刺激3-5年内的屋价上浮，或许有点影响，但我认为，上涨的幅度不会很大。但是，有人认为2023年的650万人口目标，会使近3-5年内的新加坡房价上涨，这种说法，我不同意。这个人口目标能否实现，暂且不说，就算现在按这个目标进行成功实施，其这种影响，也因时间太长，而逐步“淡化”了。
 
4）那到底是什么原因，会造成新加坡房价上涨呢？这个话题我在另外一个帖里分析过了。现在我再简单提一下。
 
第一，短期内大量有能力购买房屋的人口涌入这个地区，势必会引起房价上涨，因为房子来不及造，求大于供。最近几年中国大部分农村人口城市、半城市化，使城市房价不停上扬。
但这种现象，在新加坡很难发生，因为政府严格控制新移民的数目和素质（有一定的经济实力）。
所以，很多人都有这种看法，认为新加坡土地资源有限，人口的增加的长期结果一定会使房价上涨。其实，大家只是看到其表面现象。只要政府能解决新增人口生存问题，住房问题一定能很好的解决，虽然，新加坡周边是有限的，但新加坡的“天空”是无限的，只要将20层住宅以下改成30层以上，就解决这个问题了，实际上，政府现在就是这样做的，很简单，加大住宅容积率就行了。
 
第二，外来资金炒作。这就是2007年新加坡房价疯长的主要原因。详细分析，这里不再说了。如果有兴趣的人，可去找另一贴。
 
第三，通货膨胀和建筑成本提高，对房价的影响到底有多大。这个问题，我和国内同行争论很大，在上海和江苏房地产投资市场表现上，所得到的回报也不同。目前，在收集一些资料作整理工作，这里不方便谈。
 
但在新加坡，我认为新加坡政府对这个问题处理得很好，也很及时。在未来的3-5年内，会抬高新完工的住宅的成本。但是，由于现在已完工的住宅价格上的竞争优势，会影响到那些新完工的住宅销售。如果，一旦什么“次贷风暴”（资金周转或金融出现问题）来临，有些发展商日子可能就非常难过。现在国内一些小发展商，就面临这个问题，不得不以“跳楼自杀”价出货，反而更加刺激房价下挫，其造成的影响是很坏的。
 
所以，通货膨胀和建筑成本提高，对房价的涨跌的影响，我认为，是和整个国家经济大环境的联系在一起的。大环境好，房价涨，大环境不好，房价不但不会涨，可能加速跌势。
 
一点拙见，欢迎指正。

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hlkhl LV4

发表于 30-7-2008 00:23:00 | 显示全部楼层

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用都市放牛在2008-7-29 0:23:00的发言： 

先讲个笑话：
联合国要统计马国和新国最新人口，马国统计官员报2700万，新国官员报460万。联合国要核实一下人口的准确性，要求马国和新国人分别站成两组，进行人头清点，结果，马国人口只有2600万。
 
联合国官员问马国官员：“你还有100万人去了哪里？”
马国官员答：“正在新国读书、工作、长期访问旅游，所以没有站在这边。”
联合国官员：“这不行，让你们国家的人先回来，因为那是你们国家的人”。
于是马国官员拉回自己国家的国民，果然是2700万，完全正确。
 
接下来，联合国官员开始清点新国人口，发现只有360万，就问新国官员：“你们对外一直宣布新国人口是460万，为什么站在这里只有360万？”
新国官员答：“我们国家现在实际人口确实是360万，但是还有100万的马国人，正在我国读书、工作、长期访问旅游，我们为了在2023年实现人口650万，所以，我们现在就把他们也算是我们国家的人，这是我们的国策。”
联合国官员：“那我来问你，你有没有扣去你们国家去马国读书、工作、长期访问旅游的人？”
新国官员答：“没有。”
联合国官员：“对你有利的，你就算，对你不利的，你就不算。你这不是乱来吗？如果地球上每个国家都像你们这样统计人口，把别国来你们国家读书、工作、长期访问旅游的人，又不给他们公民和永久居民相同等的待遇，就自作主张算是自己国家的人口，那地球上到底有多少人口，谁搞得清楚，我们地球又如何向太阳系其它星球交待？”
 
言归正传：
 
在新加坡大约有100万名非居民，统计为“新加坡人口”是否合理公正，姑且不说。我们来说这100万非居民对新加坡的房价有什么影响呢。
 
直接影响就是“房租”，按照某些人观念，房租涨，房价必涨，于是有人买房，有人造房。结果是房子越造越多，而这100万非居民又没有资格买（除了极少数买公寓的，可以忽略不计），本地居民只能买一套政府组屋，私人产业又没几个人买得起，这势必造成供过于求，房价不涨反而跌，新加坡现阶段就是这样。
 
2005年新加坡实际人口350万，按每年1.8%人口增长率计算，每年实际增长6.3万人。如果平均每4个人买一间单位（这已经是在非常乐观的经济效益情况下，不考虑经济衰退），每年大概需要增加1.6万间住宅单位。
可是这两年新建完工私宅每年就有1.3万间，还不包括以前没卖完的剩余单位和HDB组屋。今后3-4年内还有ENBLOC的公寓将以1.5倍的数目增加，如此大量的新增住宅上市，将需要多少人口来填补。就算有足够的人口来购买这些住宅，是否会造成其它社会问题，政府不会不考虑。
 
通货膨胀和建筑成本增加，对住宅价格增长是有限度的。如果不加以控制，住宅价格不但不涨，反而崩溃。
所以，“新加坡政府宣布再度展延价值十七亿新元的公共工程计划”是个很明智的政策。
 
在今后几年内，如果有发展商以借“通货膨胀和建筑成本增加”的理由，来提高私宅价格，那将无疑是“自杀”。
 
最近，有个发展商成功收购了一个Enbloc项目，却不敢拆掉重建，打算准备出租，理由就是“通货膨胀和建筑成本增加”，因为他不想自杀。
 
看来，好戏还在后头。 呵呵，找这样说，这100万人不住房，睡马路，每天回马来西亚？都不用在新加坡消费？pr都是租房子？我之所以说，人口按过去几十年的统计结果，是完全可以到650万的，不管是外来还是本地，总之是按统计局的计算方法，你的计算只谈新加坡人，似乎非新公民不算在内。人口的增加的长期结果就是房价上涨，因为土地资源有限，生活费也会大幅增加。欢迎交流。 
 
 
 

</div>

[此贴子已经被作者于2008-7-30 0:25:10编辑过]

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hlkhl LV4

发表于 4-8-2008 23:19:00 | 显示全部楼层

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用都市放牛在2008-7-30 2:46:00的发言： 

 
1）按照新加坡统计局的算法，PR已经是新加坡住民，另外100万是非SC和非PR，是非居民，就是持WP，SP，EP，Student Pass，LVSP等的外国人，这100万人，是不可以买房（除了极少数买私人产业以外），只能租房。但这一部分，不应该算在新加坡人口里面，可统计局却把它算进去了。我认为不可。   统计局如何算，使他们的问题，只要算法前后保持一致性就可以了。
 
2）由于各方面的原因，我认为，新加坡在2023年要达到650万人口（即SC+ PR），是不可能完成的任务。如果要算进100多万非居民的话，政府也会相应的增加住宅数量，来抑制屋价上涨，否则，就会消弱新加坡的竞争力，当然，这是10年以后的事。10年后长期走势，肯定是上涨的。社会毕竟在进步。
   政府说的650就是加上你谈的非居民，而且一路来都是把他们算在内的。 
3）但我们争论的话题，谈的是接下来3-5年内，新加坡房价走势。
如果IR开张可能会刺激3-5年内的屋价上浮，或许有点影响，但我认为，上涨的幅度不会很大。但是，有人认为2023年的650万人口目标，会使近3-5年内的新加坡房价上涨，这种说法，我不同意。这个人口目标能否实现，暂且不说，就算现在按这个目标进行成功实施，其这种影响，也因时间太长，而逐步“淡化”了。    3－5年的走势，我认为短期内会有小的跌幅，但不至于跌破2005年的房价。长期会大幅度升的。 
 
4）那到底是什么原因，会造成新加坡房价上涨呢？这个话题我在另外一个帖里分析过了。现在我再简单提一下。
 
第一，短期内大量有能力购买房屋的人口涌入这个地区，势必会引起房价上涨，因为房子来不及造，求大于供。最近几年中国大部分农村人口城市、半城市化，使城市房价不停上扬。
但这种现象，在新加坡很难发生，因为政府严格控制新移民的数目和素质（有一定的经济实力）。
所以，很多人都有这种看法，认为新加坡土地资源有限，人口的增加的长期结果一定会使房价上涨。其实，大家只是看到其表面现象。只要政府能解决新增人口生存问题，住房问题一定能很好的解决，虽然，新加坡周边是有限的，但新加坡的“天空”是无限的，只要将20层住宅以下改成30层以上，就解决这个问题了，实际上，政府现在就是这样做的，很简单，加大住宅容积率就行了。      12层的板楼和30层的点式楼单位面积的造价肯定不同，高层单位面积造价贵。难道香港的房价比新加坡便宜，它是朝天上长的。政府的点式楼卖价肯定超过板式楼。     土地资源越少，政府剩下的地就越卖的贵，还有填海的地，更贵。 
 
第二，外来资金炒作。这就是2007年新加坡房价疯长的主要原因。详细分析，这里不再说了。如果有兴趣的人，可去找另一贴。      这肯定是一个原因 
 
第三，通货膨胀和建筑成本提高，对房价的影响到底有多大。这个问题，我和国内同行争论很大，在上海和江苏房地产投资市场表现上，所得到的回报也不同。目前，在收集一些资料作整理工作，这里不方便谈。
 
但在新加坡，我认为新加坡政府对这个问题处理得很好，也很及时。在未来的3-5年内，会抬高新完工的住宅的成本。但是，由于现在已完工的住宅价格上的竞争优势，会影响到那些新完工的住宅销售。如果，一旦什么“次贷风暴”（资金周转或金融出现问题）来临，有些发展商日子可能就非常难过。现在国内一些小发展商，就面临这个问题，不得不以“跳楼自杀”价出货，反而更加刺激房价下挫，其造成的影响是很坏的。
 
所以，通货膨胀和建筑成本提高，对房价的涨跌的影响，我认为，是和整个国家经济大环境的联系在一起的。大环境好，房价涨，大环境不好，房价不但不会涨，可能加速跌势。 建筑成本的增加，肯定会导致房价上升和减少房价下滑。个人估计，hdb的新屋会涨10％－15％，还有就是中心区以后比较少推5房，建造成本会导致推出的房屋减少，不管是hdb还是私人。hdb加价（估计1年内）肯定会助长私人起价，gst对我们的冲击还历历在目。 如果政府还是增加人口，房价肯定涨，首先租金涨，2手涨，新房涨。次代带来的冲击现在谈还为时过早。不过肯定还没到最低的时候。但肯定的是房价收到的冲击会小于98金融风暴。估计是小跌进行调整。 
 
一点拙见，欢迎指正。
互相交流，不用客气。 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

</div>

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hlkhl LV4

发表于 4-8-2008 23:19:00 | 显示全部楼层

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用都市放牛在2008-7-30 2:46:00的发言： 

 
1）
按照新加坡统计局的算法，PR已经是新加坡住民，另外100万是非SC和非PR，是非居民，就是持WP，SP，EP，Student
Pass，LVSP等的外国人，这100万人，是不可以买房（除了极少数买私人产业以外），只能租房。但这一部分，不应该算在新加坡人口里面，可统计局却
把它算进去了。我认为不可。
   统计局如何算，使他们的问题，只要算法前后保持一致性就可以了。

 
2）由于各方面的原因，我认为，新加坡在2023年要达到650万人口（即SC+
PR），是不可能完成的任务。如果要算进100多万非居民的话，政府也会相应的增加住宅数量，来抑制屋价上涨，否则，就会消弱新加坡的竞争力，当然，这是
10年以后的事。10年后长期走势，肯定是上涨的。社会毕竟在进步。
   政府说的650就是加上你谈的非居民，而且一路来都是把他们算在内的。 

3）但我们争论的话题，谈的是接下来3-5年内，新加坡房价走势。
如果IR开张可能会刺激3-5年内的屋价上
浮，或许有点影响，但我认为，上涨的幅度不会很大。但是，有人认为2023年的650万人口目标，会使近3-5年内的新加坡房价上涨，这种说法，我不同
意。这个人口目标能否实现，暂且不说，就算现在按这个目标进行成功实施，其这种影响，也因时间太长，而逐步“淡化”了。
    3－5年的走势，我认为短期内会有小的跌幅，但不至于跌破2005年的房价。长期会大幅度升的。 


 
4）那到底是什么原因，会造成新加坡房价上涨呢？这个话题我在另外一个帖里分析过了。现在我再简单提一下。
 
第一，短期内大量有能力购买房屋的人口涌入这个地区，势必会引起房价上涨，因为房子来不及造，求大于供。最近几年中国大部分农村人口城市、半城市化，使城市房价不停上扬。
但这种现象，在新加坡很难发生，因为政府严格控制新移民的数目和素质（有一定的经济实力）。
所以，很多人都有这种看法，认为新加坡土地资源有限，人口的增加的长期结果一定会使房价上涨。其实，大家只是看到其表面现象。只要政府能解决新增人口生存问题，住房问题一定能很好的解决，虽然，新加坡周边是有限的，但新加坡的“天空”是无限的，只要将20层住宅以下改成30层以上，就解决这个问题了，实际上，政府现在就是这样做的，很简单，加大住宅容积率就行了。
      12层的板楼和30层的点式楼单位面积的造价肯定不同，高层单位面积造价贵。难道香港的房价比新加坡便宜，它是朝天上长的。
政府的点式楼卖价肯定超过板式楼。
     土地资源越少，政府剩下的地就越卖的贵，还有填海的地，更贵。 


 
第二，外来资金炒作。这就是2007年新加坡房价疯长的主要原因。详细分析，这里不再说了。如果有兴趣的人，可去找另一贴。
      这肯定是一个原因 


 
第三，通货膨胀和建筑成本提高，对房价的影响到底有多大。这个问题，我和国内同行争论很大，在上海和江苏房地产投资市场表现上，所得到的回报也不同。目前，在收集一些资料作整理工作，这里不方便谈。
 
但
在新加坡，我认为新加坡政府对这个问题处理得很好，也很及时。在未来的3-5年内，会抬高新完工的住宅的成本。但是，由于现在已完工的住宅价格上的竞争优
势，会影响到那些新完工的住宅销售。如果，一旦什么“次贷风暴”（资金周转或金融出现问题）来临，有些发展商日子可能就非常难过。现在国内一些小发展商，
就面临这个问题，不得不以“跳楼自杀”价出货，反而更加刺激房价下挫，其造成的影响是很坏的。
 
所以，通货膨胀和建筑成本提高，对房价的涨跌的影响，我认为，是和整个国家经济大环境的联系在一起的。大环境好，房价涨，大环境不好，房价不但不会涨，可能加速跌势。
 

建筑成本的增加，肯定会导致房价上升和减少房价下滑。个人估计，hdb的新屋会涨10％－15％，还有就是中心区以后比较少推5房，建造成本会导致推出的房屋减少，不管是hdb还是私人。hdb加价（估计1年内）肯定会助长私人起价，gst对我们的冲击还历历在目。
 

如果政府还是增加人口，房价肯定涨，首先租金涨，2手涨，新房涨。
次代带来的冲击现在谈还为时过早。不过肯定还没到最低的时候。
但肯定的是房价收到的冲击会小于98金融风暴。估计是小跌进行调整。 

 


 
一点拙见，欢迎指正。
互相交流，不用客气。 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

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bluesky77 LV6

发表于 6-8-2008 09:34:00 | 显示全部楼层

每次看都市放牛的文章都觉得胜读十年书，不得不再顶一个。

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