本帖最后由 铜牌推广者 于 23-9-2018 23:26 编辑
【新加坡购房指南】系列之——应该投资99年还是永久地契的房产？
99年还是永久地契，相信这是许多买家纠结的问题之一。其实无论是99年还是永久地契，坡县的公寓相比国内的70年大产权和40年小产权都多了几十年的使用权限，已经很划算。华人，尤其是老一辈的，大多有一种【永久地契情结】，对于这种情结的解释，背后的理由大概有以下这么几点：
1）永久地契不随着时间而贬值：美酒越陈越香，永久地契越久越值钱。另外还可以有【集体出售】的机会。
2）一栋恒永久，经典永流传：百年之后，还是可以传给下一代的，毕竟新加坡是没有遗产税的国家，感觉美美哒！
3）永久地契随着时间而增值，而99年地契随着时间而贬值
4）转卖的难易程度：99年地契的公寓老旧之后（剩余年限少于60年）， 转卖不是很容易。因为潜在买家的贷款额度，贷款年限以及公积金的使用都收到不同程度的限制，银行不愿意借贷，那么买家就需要支付更多的现金来购房。
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说了这么多永久地契的好处，99年地契表示不服，毕竟它才是现在市场的主打产品呀。那么不服的理由是啥呢？原因如下：
1）房价在市场好的时候上升，市场差的时候下跌，和是否永久地契无关：房屋价格涨跌的关键因素只有三个：1）【国家经济状况】 2）【地点】 3）【保养状况】。在行情好的时候，是卖家市场，地点好，保养的好的楼盘，不管地契类型，都是价格飙涨，一屋难求；在行情差的时候，能保值的也通常是那些地点好保养好的房子，永久地契的屋子如果年久失修，地点没有发展潜力，一样会贬值。一个有趣的现象是，一些靠近地铁站的99年地契的优质新楼盘，尺价通常比同一地区的永久地契楼盘的尺价要来的贵，也更容易找到买家。所以，房价涨跌的决定因素不是地契，而是【经济状况】，【地点】和【保养情况】。
2）99年地契的投资回报率是高于永久地契的：如果你购买房子是为了追求高的租金回报率，那么选择很简单，不用纠结，买地点好的99年地契的房屋。因为对于租客而言，他们不在乎房子地契是99年，103年，999年还是永久的，他们在乎的是通勤是否方便，公寓设施是否完善，周边生活配套是否齐全。对于投资者而言，99年地契意味着，更低的购买价格，更低的买家印花税和额外印花税，更低的月供。而租金是一样的，那么99年地契的租金回报率（Rental Yield）毫无疑问是更高的。
3）银行借贷的条件不止看公寓的剩余年限，还和其他因素相关联：对于剩余年限少于60年的公寓，买家借贷比较麻烦这个是事实，但是除了剩余年限，银行也会参考其他信息，比如买家的工资收入，买家的信用评分，当前的负债情况等，来评估买家的偿还贷款能力。
4）只有政府才对你的房子有最终决定权：在新加坡，不管你的房子是永久地契还是99年地契，最终解释权都属于新加坡政府。不是说房子是永久地契就高枕无忧了。在政府需要的情况下，比如说重新发展片区，需要收回土地，那么，你也得乖乖的双手奉上。政府会以它认为合适的【市场价格】予以赔偿。
5）99年和永久地契都可以被集体收购：2005年，知名开发商UOL成功收购了坐落于美芝路（Beach Road）99年地契的Eng Cheong Tower，并且成功向新加坡土地局续了地皮年限。这也成了第一个99年地契项目被永久收购的案例。之后，许多99年地契项目被集体收购，包括Grangeford（现在的Twin Peaks），Ong Building（现在的76 Shenton），HMC Building（现在的Lumiere）等等。集体收购的三要素是：1：【地点：最好靠近地铁站】，2：【屋龄：最好在15年以上】，3：【容积率：容积率未被充分利用的，空地较多，项目楼层较低】。而地契只是一个不起眼的因素罢了。
总而言之，99年地契和永久地契各有千秋，99年地契胜在相对较高的投资回报率，永久地契胜在对时间的免疫性。买家如果钱包够足，并且房子买来是准备长期自住，自己有车，对地点要求不高，那么永久地契是不错的选择。反之，如果买家预算有限，购房的出发点是自住兼投资，20年之内有卖房的打算，对地点要求较高，那么，99年地契是更划算的选择。
最后说一点，其实买家不用过分担心99年地契随着时间而贬值的问题，原因如下：
第一：在新加坡屋龄超过20的都算是老屋了，一般都已经转了好几手了 第二：地点好的老房子上了一定屋龄后，自然会有开发商青睐。政府可卖的地皮越来越少，开发商今后还不是只能从市场收购地皮吗？
投资购买公寓应该关注的是【入场时机】，【地点】，【周边设施】，以及【公寓的保养情况】。大多数买家高估了永久地契的投资价值，导致花费了过高的溢价来购买。如果真的对永久地契情有独钟，那么一般说来，同一个地段，其他条件相持平的情况下，永久地契楼盘入手价不宜超过周边99年地契的20%-30%这个范围。
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