投资缺现金？手把手教你如何把房子资产利用最大化！

ERA金牌经纪

房产有多种套现渠道，可以是卖房，可以是租房，不过如果你只有一套自住房，卖房和租房好像都不太行得通，而你目前又需要一比现金应急，比如孩子要上大学啦，孩子结婚啦，医药费啦，个人投资啦，事业拓展需要注入新的投资啦等等，这个时候应该如何套现房产呢？

【什么是房屋净值贷款-Home Equity Loan】

在新加坡，私有住宅，包括公寓，EC，有地洋房以及商铺的业主，都可以通过【房屋净值贷款-HomeEquity Loan】，以其所拥有的住房的净值（房产估值减去贷款债务余额以及CPF）对房产进行二次抵押获得贷款。贷款的额度，是基于借款人在申请时房产估值的70%-80%。而估值，是由银行的估值专员来决定的。通过房屋净值贷款获得的现金，可以用做很多不同的用途，可以这笔钱用作装修，孩子的教育，商务投资，以及第二套房子的首付等。如果操作得当，买家可以轻松的使用第一套房子的净值贷款来支付第二套房子的首付，把资产的利用率最大化。

【为什么是房屋净值贷款】

1）低利率：

当前市场上的贷款产品有很多，个人贷款（Personal Loan），装修贷款（RenovationLoan），助学贷款（Tuition Fee Loan），商业贷款（BusinessLoan）等等不一而足，而房屋净值贷款的利率是最低的，一般说来，装修贷款年利息在3%-10%，个人贷款以及商业贷款的利息在10%-25%，而房屋净值贷款，因为是抵押贷款，利息一般只有1.5-2%而已。如果业主有其他高利息的贷款，也可以通过房屋净值贷款来优先偿还其他贷款，以达到减少债务的目的。

举个例子，比如你现在有个人贷款100,000，贷款期限是3年，利息是10%，那么每月预计的偿贷月供是$3,227，三年下来的利息总额为$16,162。

但，如果你可以借到$100,000的房屋净值贷款，先拿它来一次性付清你的个人贷款，这样就可以节省一大笔利息费费用。如果按照2%的利息来算，房屋净值贷款的月供只有$2,864，3年的总利息只有$3,113，3年下来，利息节省高达$13,049之多。

2）容易批准：

因为净值贷款是抵押贷款，所以相对来说容易批准。尽管如此，申请贷款的过程还是需要大量的文件，以及相对较好的信用度。

3）大额度：

如果借款人房屋的估价足够高，或者是已经还了绝大部分的房屋贷款，那么可贷出现金的数目还是很可观的。如果短时间内需要大笔资金应急，那么这个是为数不多的合法的，低成本的融资渠道。

4）税收优惠：

当贷款是用来改善屋子居住条件的时候，每月还款产生的利息部分，可以在每年报税的时候扣除。

【什么时候才可以申请房屋净值贷款】

对于EC，业主需要住满5年才可以开始申请贷款；公寓和商业房产，随时都可以，不过如果你的贷款刚开始的话，一般都有一个锁定期，可能会需要支付一定数额的赔偿

【房屋净值贷款的额度和期限】

贷款额度的计算公式如下：

房屋净值贷款额度=70%-80%的住房贷款-用来还贷的CPF-剩余的房贷

举个例子，如果你的房子估值是$1,000,000，用来还贷的CPF额度为$200,000, 剩余贷款数额为$250,000，那么房屋净值贷款的数额为：

$1,000,000*0.8 - $200,000 - $250,000 = $350,000

贷款期限的计算公式如下：

房屋净值贷款期限=75-你当前的年龄-已经还贷的期限

（注：贷款期限上限为30年）

举个例子，如果你当前的年龄为35岁，已经还贷了10年，那么最长的贷款期限等于75-35-10=25年

【房屋净值贷款的成本以及申请时长】

贷款是有成本的，律师费和估值费加起来平均在$3000左右。而申请时长根据借款人当前住房贷款的情况而有所出入：

1）当前住房贷款尚未还请：需要大概2周

2）当前住房贷款已经还请：需要大概1.5个月

3）重新贷款+房屋净值贷款套餐：需要大概4.5个月

【房屋净值贷款的潜在风险】

和其他贷款选项比起来，房屋净值贷款的一切好像都是那么的美好，但是世间没有什么是十全十美的，贷款有风险，投资需谨慎，它的风险主要体现在如下几个方面：

1）不能使用CPF来还贷：和住房贷款不同的是，净值贷款的按揭只能用现金支付，不能使用CPF

2）房产被没收的风险：房屋净值贷款是用你的房产做抵押担保，如果你拖欠还款的问题严重，那么银行可能会酌情没收房产。

3）追加保证金：在房产市场向上的时候，一切都很美好，但是如果房价下跌，下跌后的房子的估值不足以偿还银行贷款，银行可能会要求借款人支付差额。比如说，你向银行借了80万购买了100万的房子，几年后经济危机来了，房子的估价从100万下跌到70万，那么这时候70万的估值以及不足以偿还80的贷款，银行会要求你把剩余的10万补上。

总的说来，相比于市面上其他贷款选项而言，房屋净值贷款还是比较犀利的，主要体现在低利息和大数额这两方面，业主们可以通过抵押房屋的净值，套出大笔现金来做投资或是削减不良债务。当然，风险也不是没有，借款人需要认真评估自身的还款能力，以免拖欠还款后房子被银行强行收回。

铜牌推广者

用房屋抵押贷款套现，不到万不得已，还是要谨慎，谨慎再谨慎。
特别是遇上屋价下跌行情时，万一无钱填补保证金，那屋子都没了。

xinxin01

通过房屋净值贷款获得的现金，可以用做.......第二套房子的首付等

请确认是合规的，记得N年前银行人员口头说明这么做是不被允许的。

鱼爱洗澡

cash out 呵呵，好牛哦

ERA金牌经纪

铜牌推广者 发表于 21-9-2018 17:00
用房屋抵押贷款套现，不到万不得已，还是要谨慎，谨慎再谨慎。
特别是遇上屋价下跌行情时，万一无钱填补保 ...

对的，风险肯定是有，但是也没有想象中的大。银行风控做的好，借出的Equity Loan本身就少于房屋净值，除非再来一次经济危机，不然不会随便追加保证金

ERA金牌经纪

铜牌推广者 发表于 21-9-2018 17:00
用房屋抵押贷款套现，不到万不得已，还是要谨慎，谨慎再谨慎。
特别是遇上屋价下跌行情时，万一无钱填补保 ...

对的，风险肯定是有，但是也没有想象中的大。银行风控做的好，借出的Equity Loan本身就少于房屋净值，除非再来一次经济危机，不然不会随便追加保证金

ERA金牌经纪

xinxin01 发表于 21-9-2018 23:55
通过房屋净值贷款获得的现金，可以用做.......第二套房子的首付等

请确认是合规的，记得N年前银行人员口头 ...

你说的很对，BY Right 【term loan】不能用来购买第二套房子，但是，你可以把贷出来的钱pass给家庭成员，用他们的名字买

ERA金牌经纪

鱼爱洗澡 发表于 22-9-2018 00:01
cash out 呵呵，好牛哦

没有其他意思，不过开放一个Option给大家普及一下知识。。。如果业主本身有高利息的个人贷款或者商业贷款之类，或者急需要大笔钱，可以leverage房子的净值，毕竟利率低，也不需要其他东西做抵押。term loan本身不是谁都可以utilize，需要还贷到一定数量，或者是房子升值了一定程度，才可以申请到

理财很重要

Term Loan还是不错的，可以快速套出大笔现金，如果有好的投资机会，是个不错的选项。

但是，比较适合房贷快还清的人，因为一般银行是给贷估价的70%，还要扣掉你剩下的贷款，以及公积金的部分。

还有，一定要确定自己有还款能力，不要发生违约最后房子被收走。

ERA金牌经纪

发表于 01-01-1970 08:00

回复第10楼理财很重要的帖子：That’s right!