keeprain

我的感觉，政府是想丢了这个烫手的COV, COV 从10000 降到0，眼看要到负，媒体大幅报道，图线一画，这个降幅太恐怖了，其实也就降2%，但政府亚历山大。所谓估价，可能就跟成交价差不多，再观察几个月就知道了。说不定以后估价会开放给银行。
总的趋势，政府管住BTO，二手房放开给市场。

按你的逻辑，政府通过控制估价来控制房价，以前同样可以这么做。想要它降，调低估价，COV就高，买家压力就变大。
不过有一点，估价后来才知道，让交易不确定性增加，所以不是很好，政策可能需要微调。

xiyizi

看昨天早报的解释，意思是因为贷款受限制，
所以买主应该根据自己的实力来买房子。
看好房子，和卖主达成买卖协议后。这个房子的价格应该是买主负担得起的。
估价只是作为贷款的参考。
如果估价高出卖价， 买主负担不起了，可以放弃交易。
所以，买主事先要多了解周边同等级房子的交易价格。

其实， 这和公寓买卖原则上是一样的。
不同的是， 公寓由银行估价，一般估价都会等于或大于买卖价。
不会影响买主贷款额。

而HDB不是由银行估价的，以前房子的装修没有被算进估价内， 都是由屋主提出COV的。
不知道以后估价怎么做法。

xiyizi

金琅言 发表于 14-3-2014 01:11
不论是通过上一次交易失败的买家，还是通过自己朋友试验，卖家的确可以提前知道上一次的估价，于是卖家可 ...

“新的估价可能是48万，6万的COV有更有可能使买家放弃，迫使下次卖家降价出售”
不一定的。
如果房子中规中矩， 没有很多卖点。房子买卖价格超过估价6万，说明房子不值得那个价钱。
买家当然会放弃。屋主自然也会调低价格出售。

但是， 如果该房子装修很豪华，或者朝向好，无阻挡，通风，风景优美等，
房子超出估价几万也是正常的。买主很喜欢，也负担得起，还是会买下来的。
即使这个买主不买， 会有其他买主买。

关键是， 现在估价的原则是什么， 是否把装修等因素考虑进去。
以前的估价是不考虑装修等因素的。

韩信

金琅言 发表于 14-3-2014 01:11
不论是通过上一次交易失败的买家，还是通过自己朋友试验，卖家的确可以提前知道上一次的估价，于是卖家可 ...

不是很认同：
1）前后两次估价隔的时间不可能太久，估价不可能起伏很大，起伏小，卖家估价也不大介意，因为再次估价放弃的case应该不是很普遍
2）再则，如果真这么做，政府等于摆明了跟卖家过不去，卖家大多本地人，政府如果这么玩，选民也不答应。给出去的东西，拿回来，是最讨人嫌的。
3）本身估价在前，就可以控制价格，因为成交价都是在估计基础上加减cov，加多少见多少完全取决于市场和市场调控，目前有负cov不就是政府调控的吗，若真想控制，首先估价本来就有更大主动权，估的时候估少点不就可以吗？比估了在给你估少点，你看哪个更容易被选民接受。

金琅言

韩信 发表于 14-3-2014 09:28
不是很认同：
1）前后两次估价隔的时间不可能太久，估价不可能起伏很大，起伏小，卖家估价也不大介意，因 ...

你和前面几位朋友都提到了以前的旧规定一样可以控制价格，不认为新规定有这样的功能。我在这里一并回复。

我的观点是：把HDB和买家卖家看成博弈双方的话，谁先知道对方的底牌，谁就能采取相应的策略，从而取得优势地位。旧规定确实可以一定程度上控制价格，而新规定控制力度相对旧规定更强更有效，但新规定仍然不是万能的，只是反映了HDB希望调控的方向，根本上还是靠供求关系。

还是用之前的例子来说吧。如果是旧规定，假设附近房子的成交价为52万，HDB根据之前交易知道2万COV是当时卖家市场行情，于是先给出估价50万，希望保持房价为52万。但由于卖家是先知道估价，于是在估价基础上喊3万COV，HDB没法去控制房子价格为52万，因为估价已经给出去了。那些愿意花3万COV的买家就能成功买到这个房子，提升了附近房子的成交价为53万和卖家预期的COV为3万，并且以后成交价会继续上升。这时，HDB希望控制房价下降到52万，按照3万COV的行情，给附近下一个房子的估价为49万，拿到这个估价的新卖家十有八九会按照上次成交价53万来卖，敢敢喊4万COV。只有卖不出去，才会降低COV到3万，房价变回52万。如果有愿意花4万COV的买家买到这个房子，又提升了附近房子的预期COV。

再来看新规定。假设附近房子的成交价为52万，由于是卖家市场，买卖双方成交价为53万。HDB根据之前交易知道2万COV是当时卖家市场行情，而且HDB又希望保持房价在52万，于是给出估价50万或者更低，让第一次交易由于买家不能承受高于3万的COV而失败。（此处你可以大骂HDB好贱好卑鄙啊！）按照正常人的思维，不那么逆天而行的性格，卖家应该调整成交价为52万，使第二次交易顺利成交，毕竟谈好价钱又被HDB破坏是件不让人开心的事情。但HDB破坏卖家想以较高价格交易的意愿不正是想保持房价平稳或降低房价吗？其方法不正是后给估价的新规定吗？

这里，我再次重申，HDB的新规定让HDB有了这个破坏能力，或者我们称之为调控手段，但这个手段不一定会成功，还是要看供求关系。就上面的例子来说，第一次交易的买家如果能接受高于3万COV，这个交易就成了，附近房子的成交价还是会上涨为53万。

金琅言

韩信 发表于 14-3-2014 09:28
不是很认同：
1）前后两次估价隔的时间不可能太久，估价不可能起伏很大，起伏小，卖家估价也不大介意，因 ...

关于两次估价不同的问题。我的分析是：同一个房子两次估价是否相同，是由买卖双方提交的两次成交价分别决定的。从HDB的角度来看，它认为两次估价分别由两次交易的买家拿到，后一个买家并不知道上一个买家拿到的估价是多少。HDB完全可以给出不同的估价，来调控房价向它希望的方向发展。至于是不是成功，是不一定的。但后出估价和出不同的估价，是HDB在新规定下可以行使的权力和能表达的意愿。

至于HDB两次估价不一样，导致两次交易都失败的情况，我看不是HDB摆明和卖家过不去，而是卖家在第一次交易失败后，不但不向正确的方向调整售价，反而逆流而行，和HDB希望调整的方向过不去。我想这样的卖家应该是少数吧。大多数卖家第一次交易失败后，都应该知道价格应该如何调整了吧。如果调整方向正确，和HDB希望的一致，第二次估价应该和第一次一样。

这是我个人的分析，不一定正确。要看以后有没有实例来证明。

金琅言

xiyizi 发表于 14-3-2014 09:13
“新的估价可能是48万，6万的COV有更有可能使买家放弃，迫使下次卖家降价出售”
不一定的。
如果房子中 ...

的确不一定啊，我在主贴1.1.2里说了这种情况的。

至于估价的原则是什么， 是否把装修等因素考虑进去，我也不知道啊。

金琅言

flyovercm2008 发表于 14-3-2014 08:23
我最喜欢和人玩逻辑游戏了。。。
1.你的结论是zf主要的目的是把股价权控制在自己手上？那么为什么之前不 ...

说你逻辑思维不行，你还记恨上了，缠着我不放。

HDB实行这个新规定的目的，我已经阐述了我的观点。但HDB为什么现在才实行这个新规定，那又是另一个问题。对此，我也有我不成熟的想法，只是我没有时间去整理。

既然你对你的逻辑思维那么自信，不容别人质疑，又最喜欢玩逻辑游戏，不如你来分析一番吧，让大家看看你从未被打败过的逻辑思维，能不能找到事实的真相。

万户

金琅言 发表于 14-3-2014 17:33
关于两次估价不同的问题。我的分析是：同一个房子两次估价是否相同，是由买卖双方提交的两次成交价分别决 ...

你这分析肯定不正确啊，政府不是脑残，怎么可能故意挑拨买卖双方让交易无法达成呢？政府目前抛掉估价主要是两头不讨好。估价过低卖家不开心，买家不好贷款；过高又会造成负cov，导致市场情绪下降，卖家更不开心，干脆不给估了，你们自己定价。

金琅言

万户 发表于 14-3-2014 18:54
你这分析肯定不正确啊，政府不是脑残，怎么可能故意挑拨买卖双方让交易无法达成呢？政府目前抛掉估价主要 ...

HDB什么时候说过“干脆不给估了，你们自己定价”了？难道这就是你所理解的新规定的意思？

好吧，退一步，就算这是你理解的意思。那么，这位朋友，你能不能一次把话说完呢？“干脆不给估了，你们自己定价”就完了？接下来会怎么发展呢？能给个分析吗？结合个例子更好。谢谢！