[ZT] 地价已率先回落 楼价料亦步亦趋

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香港新盘于去年10月开始提供优惠，焦点集中在一手新盘上，同时揭开新盘楼价向下的序幕！
过去数月发展商各出奇谋，以形形色色的优惠吸引客源。我于去年10月时早已提及，当楼价转势时，购买住宅的需求减少。新盘为求销量只好以各式各样的优惠刺激需求，发展商新发展的项目也需减少成本，以保证售价降低时仍有一定的利润。
住宅成本主要由两大部分组成，即建筑成本和土地价格。建筑成本未来仍可能上升，在调整空间不大的情况之下，发展商只好从地价着手，投地时会变得更为审慎。
上星期两幅位于屯门的限量地招标结果公布，两地的楼面每英尺价格各为2139港元（348新元）和2571港元，分别低于市场预期近24%及约8%，更创屯门区12年新低。
虽然两地均获八组财团青睐，但结果显示，各财团对出价非常保守，使得标者成功以低价胜出。过去一年，纵使个别成交远高于市场预期，但大部分住宅土地的成交价都处于市场预期之内，而最近的成交价却远低于市场预期，亦应验我早前预计地价会逐渐回落。
地价回落其实有迹可寻，发展商曾表示，现在建筑费较数年前明显上升，既然建筑费升势未止，惟有从地价着手，故这次屯门两地的低价成交不足为奇。
事实上，近日有新盘提供优惠重售，定价远低于去年所订的售价。
随着项目流标，本年度供应达标的机会再减，而预期追赶供应目标下，政府或会更加积极推地。这样发展商可选择的地皮将更多，成为地价回落的另一因素。
地价若调整，市场会解读为发展商看淡后市，急于套现或被气氛影响的二手业主便会减价求售。二手楼价向下的同时，发展商只会以更低价投地，形成一个恶性循环。
既然楼价下跌周期已展开，政府需要研究辣招的存废调整，慎防因过度的需求控制而引致楼价一泻难止!
（作者为美联集团副主席
兼副董事总经理）
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