spirintel

电工易师傅 发表于 24-1-2014 12:02
请问楼主买在哪里的楼盘？这年头有能一整年出租出去的apt就不容易了。能有正现金流的apt，可就更不容易了 ...

我买的澳洲墨尔本在维多利亚港湾。
呃。。我不知道你说的是哪个地方？是自己找租户还是专门的物业管理帮你打理？在澳洲，如果只还利息，这样还办法有正现金流那你不需要看它了。：）

不论在哪个国家，只要你在那里有长期的收入就要报税。就算你被公司派去美国出差一年也要报税。只要有税户口号码，您就是合法纳税人。负扣税是所有的合法纳税人，不限于当地人或外国人。

税户口号码不需要等到房子弄好才申请，这个我知道因为会计师已经在帮我申请了。：）

spirintel

huhu2000 发表于 24-1-2014 12:09
你的分析有道理.
这个capital gain tax对于海外投资者来说如何交,海外投资者没有税号,如何报税呢,所以最 ...

capital gain tax政府会在你卖房的时候，以卖价减掉你的买价和所有费用和税务回扣，然后算净盈利的45%。在这里，每年的税务回扣很重要，它会一年一年的累积。到时你卖得的时候基本上就不需要给什么gain tax了。在马来西亚银行利息其实也是可以扣，很多不知道。而在澳洲可以扣的项目更比马来西亚多。所有记得把机票，律师费等等等的费用收据收好，每年让会计师帮你报税。
好多人在外国买了房子却没有找个好的会计师报税是一个很大的错误，最后导致卖了后“赚不多”的情况。

悉尼也不错，只是我现在选择墨尔本的原因是同样级别和潜能的楼盘，悉尼的价格比墨尔本高出了30%，人口4.76m vs 4.3m。墨尔本的人口增长率要比悉尼快，预计不久会超越悉尼的人口，悉尼的人也都转向墨尔本，所以我觉得悉尼和墨尔本的价格接下来会慢慢拉近。

spirintel

电工易师傅 发表于 24-1-2014 12:10
嘿嘿，同意楼上的。
可是能有6%的租金回报，那是积极考虑。哪里找哦？平均4.5%。

哈，那是你没有去找啊。。。你一天花在研究房地产的时间有多少？：）

spirintel

电工易师傅 发表于 24-1-2014 12:18
听说，本地人或者PR吧，可以卖出最后一年转自主，就不用交CGT了。
ATO很精的，你是个外国人，钱进了澳洲 ...

钱出不来？除非您是没有报税的人。。。呵呵。。。澳洲是没有withholding tax的。这个你不用怕，会计师会弄。会计师不贵啊，一年才A500，有些钱不需要省，他会帮你赚回更多。

至于你说的最后一年自主就不用交CGT这个问题是中介跟你说的吗？哈，不要全信，自己要做点研究确认才好。
这个问题我也跟律师讨论过，自己也研究了一下。这个是Grey Area。税务局是有条例说自住一年以上的话不用交CGT，但是却没有阐明如果之前出租过了，那么现在拿回来自用一年以上也不用交税？律师也不敢担保一定没有CGT，但可以尝试。所以在我的原文中我也没有提到这个。
这些东西，engage律师和会计师很重要，他们会帮你弄。再次强调，在国外投资很多东西是我们不知道的，所以律师费和会计师的钱不能省。况且也不贵。：）

spirintel

电工易师傅 发表于 24-1-2014 11:58
有个税的问题容易忽略：
假设人在新加坡，买了澳洲的房子做投资，如果这个人没有澳洲身份(PR之类)，也没有 ...

数字方面不对，不过这个就不理了，有机会见面我再一样一样算给你看。 现在来纠正一下观点就好：

哈哈，投资失败，你不用交税了。政府需要贴钱给你，真的？嘿嘿，对于海外投资者的你，是没有份了，可是对于本地纳税人呢？这16796可是可以从他的年收入中扣除的哦，算是他当年投资损失，30%算下来，那也是替他省了5k的税钱。
对了，这利息与租金的差价可以需要你每月补的哦。转汇，不容易。

》你可以上官方税务局的网页查看，2012年总租金收益为30m，总回扣税为38m，就是政府倒贴了8m给这些“懂得”报税的投资者，包括像我们这样的海外投资者。再次强调，扣税不是只是给当地纳税人。
》利息和租金的差价当然需要补，不论是哪个国家。但是如果你的每月租金还少过你的利息，那来干嘛？没买就别买，买了就赶快卖了吧！这样的投资不划算！
以我的做例子吧，总价371K，70%贷款所以每月需要还1060（利息），预计租金每周420，也就是每个月租金收入为1820.
》转汇不容易？我不知道你是怎么做的。哈，我的很容易啊。我和我客户都是通过转账公司的（因为汇率比较好），打钱很快，几天就到澳洲。如果你有HSBC户口，你还可以申请一个国际货币户口，随时在网上都可以从你的储蓄户口做Giro到世界各地。这我的一个客户用的方法，基本上钱隔天就到，他教我的。

2. 房屋增值收益
澳洲的capital gain tax 是放入你当年income来算的，对于海外投资者，则按照比例收取，30%起。所以如果你房子买了50w，5年后卖了60w。买房的时候印花税，交了18000。还有杂七杂八的律师费之类的，算5000吧。那么你的收益为77000。扣掉30%的税，你的净增值收益为53900。

买墨尔本的楼花，大家去足迹论坛上看看吧。风险是有的，可不只是有一点。去年尾很多人买房，现在租房市场很差，还不用说那楼花存在的房子大小短斤少两一系列问题。

还有，需要注意的是，澳币在跌，预期还的跌10%。那么，你的收益，自己考虑吧。。。。

》CGT是按照你的卖价- 买价- 费用 - 税务回扣，跟租金income没有关系。税务是45%。（30%是马来西亚的）
》投资都有风险，不论在任何国家。伦敦和澳洲的住房市场是世界级的了，单说墨尔本60%当地人是租房子的。如果租不出去，是否要反省一下为什么当初选择那楼盘？欢迎您继续分享在其它论坛学到关于投资澳洲的风险，也可以建议其它更好地点的投资项目让大家学习学习。。。期待。：）
》投资国外房地产，货币汇率是两面刀锋，看你怎么去看他。而且汇率的波动都不必房子增值还快。几年前投资伦敦的朋友，买的时候汇率1：3，现在是1：2，跌了33%？但房子却赚了超过100%。如果新币汇率跌倒1：1人民币，你说新加坡的房价还会是1，2百万新币吗？？ 有个很多人一直把自己陷在里面却没有想过的。。。就是你现在存银行的钱，每年都在贬值4%以上。。。而且近年来速度。。越来越快。

电工易师傅

楼主能在各国投资房产，必须是大妈或者大叔，非富则贵。
关于我说的那些对和错，在大佬面前就不纠结了，那都是浮云。有空出来食阁喝茶，我请！！

我们只是屌丝小夫妻，辛苦钱在悉尼买了个house，基本DIY，所以对悉尼和墨尔本的房市房情都是实打实的了解了些，澳洲其他城市不了解不做评价。
朋友里头在悉尼和墨尔本全职/兼职做broker，中介，会计，律师的都有几个。通过自己的感受，朋友分析介绍和各个其他途径所了解到的总结下来：真心是悉尼投资房产比墨尔本好，买house比买TH或者Unit好（apt就不提了，那是给大妈大叔，或者留学生富二代准备的）。海外投资除非全资，算下来，真心不会有啥赚头。海外投资有个最大的限制，就是只能买新房，这就限制了大部分外来热钱只能买楼花，华人开发商和华人中介一勾结，加上楼花几年后才兑现的特性，外来投资者被坑的例子真心听过不少。对了，听到一个说法，觉得很有意思，分享一下。买楼花，其实你欠了两个债：欠银行的债，还好，有个期限；欠strata，那可是一辈子的债。一朋友，悉尼奥林匹克公园边买了apt，2年前买的时候觉得能付得起首付就下手了。最近建好后，发现strata远不是当时吹嘘的900，而是一个季度1800，而且预期还会每年递增，并且不定期需要你出钱帮别人家修阳台修外墙。于是趁现在房事涨的不错，赶紧出手了。

我们为什么买房？因为有PR，计划过两三年过去。悉尼房价预期会涨，多少而已，所以就趁早买吧。可能比别人折腾得多了那么一点，买的房，明的账面上便宜了一点，而且头3年保证比市场高一倍的租金回报，有正现金流。三年后，旁边地铁应该就建好了，希望能带来20%的增值。不过那个时候也该搬过去了，或者住段时间再卖了，减个CGT，再在工作地点附近再买个小点的。

作为海外投资者，真心想投资悉尼房产的话，给个建议，悉尼正在大力开发西北区，最近，在西北the ponds,  kellyville north那一片有不少在建的home+land package,属于新的house，外来投资者可以买。最主要的是，你可以避免了和大妈大叔抢，也不用担心黑心华人开发商弄虚作假。不过，和你抢的，可能是印度大妈大叔，或者本地鬼佬。还有，house考虑的事情会比较多，远在新加坡住着公寓和租屋的你（我也是其中一员），也许需要重新接受一个新的居住概念。

longicq

spirintel 发表于 18-1-2014 11:57
在澳洲贷款每个月还利息而已。扣除所有费用，我那间小间的每个月还有几百块澳币的收入。这还不包括未来 ...

你付了首付马上就有租金收入吗？还是等到几年后房子TOP后才能有收入？

付了首付到收楼前都不需要给任何利息是吗？

电工易师傅

http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=819231&extra=&page=1&mobile=yes

电工易师傅

刚刚看到的一个帖子。关于楼花。

电工易师傅

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