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本帖最后由 goldenstar 于 18-10-2012 14:49 编辑
尽管政府三年来多次推出房地产降温措施，但在这期间私宅平均价格上涨26％，而转售组屋则上升31％。此外，今年首九个月私宅销售量已超出2010年的历来年度销售纪录。在这情况下，金融管理局最近收紧房贷条例，私宅和组屋的房贷偿还期不得超过35年，房贷所占房价的比率下调。然而，在金管局宣布新措施后，丹那美拉地铁站旁边的政府地段在招标时，还是吸引了11方人马竞标，最高投标价的容积率尺价比在8月份比邻地段的成功投标价还高出17％。
这一轮的房地产市场上升周期之长，对不少发展商是个意外的惊喜。虽然他们预期政府会在房地产降温方面打组合拳，但是市场资金泛滥以及超低的房贷利率，导致房地产买气旺盛，因此发展商在竞标土地时，不断推高投标价格，而房价也就屡创新高。由于房价上升速度超过了国人的劳动总收入，发展商及银行纷出奇招，确保房价还是在人们的支付能力内。发展商将房子面积缩小，因此即使房子的尺价比以前高了许多，但每个单位的价格还是人们“负担得起”，面积小于50平方公尺的鞋盒公寓应运而生。另一方面，银行将贷款摊还期拉长，买家的贷款额虽然提高了，但是每个月的房贷供款也还是人们“负担得起”。有些银行之前还为客户提供长达50年摊还期的房贷。金管局在收紧房贷条例时透露，这三年来，新房贷的平均贷款期限由原本的25年拉长至29年。此外，超过45％新房贷的贷款期超过30年。这显示，在房价不断上涨的走势下，一般国人的支付能力已达到了极限。
然而，房地产需求还是持续强劲，一些国人甚至不介意蜗居斗室或是甘为房奴。市场资金充裕、低利率及全民就业支撑了节节上涨的房地产市场。在新加坡，房地产是退休规划的一环，不少人寄望租金或是套现房产以获取部分的退休金，而政府也鼓励人们这么做。由于银行存款利息多年来处于超低的水平，在扣除了通胀后，银行存款实际上是负利率。另一方面，房贷利率低，不少国人只好将储蓄转向房地产投资。此外，房地产多年来的积压需求，也是市场推动力之一。在2006年至2010年的五年期间，建屋发展局兴建的组屋只有2万多个单位，比前五年的5万多个单位少了一半。然而，在这期间，新加坡的公民及永久居民增加约25万人，而非居民则多了43万人。虽然建屋局最近大量增加新组屋的供应量，但是组屋需要两三年的时间才能完工，因此时滞的因素也推动了转售组屋的市场，从而带动整个市场。最近，女皇镇一个组屋单位的转售价100万元，虽然是孤立的案例，但也反映了房地产市场的强劲走势。
市场流动性过剩导致资产价格飞涨，这是全球多个地方普遍面对的问题，新加坡这个开放的经济体更是难以幸免。然而，房地产上升周期一再拉长，资产泡沫就越大，同时带动其他类的房地产的价格及租金，如商用房地产及工厂，从而影响总体竞争力。一旦利率或失业率回升，资产泡沫破裂，对房地产买家及银行的杀伤力将很大。因此，政府在三年内六次推出降温措施，通过增加供应及遏制需求[关键词屏蔽]齐下，进行调控。由于新加坡家庭的资产中有一半是房地产，同时房贷占银行总信贷的比例也很大，因此政府在调控时小心翼翼，确保房地产市场不会硬着陆。然而，在六次降温后，房地产价量还是继续上升，资产泡沫风险增大。
与其他许多经济体如香港比较，新加坡政府的政策空间较大。新加坡有82％的公民及永久居民居住在组屋，因此政府在组屋供应及标价方面，有能力影响私宅市场。除了显著增加新组屋的供应外，组屋价格也能带动或稳定整个房地产市场。目前，预购组屋的售价是根据组屋转售价扣除津贴后订出。在市场失灵的时候，组屋价格跟着节节上升的市场走，往往会有偏高的趋势，从而带动总体市场的价格。在这方面，新组屋价格的制订模式或许有必要进行调整，与其跟着市场走，倒不如领导市场。在房地产生态系统中，买家、发展商及银行都是以各自的利益最大化为目标，不可能兼顾整体或长远的利益，因此，政府的调节功能尤为重要。政府有必要维持这方面的主导权，提防地产霸权的出现，并制止房地产市场的失控。
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