上海最新房产动向：从5-3-2 到 3-2-1

yishun2009

7年前，业内关于上海房价将在3年内达到‘3-2-1’（内环内、内外环间、外环外均价分别达到3万元/平方米、2万元/平方米、1万元/平方米）的讨论，引发一片质疑。但不到两年，2007年上海房价就提前实现‘3-2-1’格局。当年，‘5-3-2’理论又被抛出，同样遭到众多质疑。但到2010年，‘5-3-2’已经成了上海区域房价结构的真实写照。

2010年4月开始，为了遏制房价过快上涨，管理层果断出台了一系列调控政策，成交量不断回落，标杆企业纷纷调整策略以价换量，如今，房价格局又开始向着‘3-2-1’回落。

房价与调控高度相关

“房价格局从‘3-2-1’到‘5-3-2’是上海房地产市场发展最快的一个时期。”同策咨询研究总监张宏伟从供需、政策背景和国际经济环境等方面分析了近年上海房价格局的演变。

张宏伟表示，2006、2007年需求增长达到30%，而供应却在逐年下降，供需的失衡是房价快速上涨的直接原因。这些需求包括上海每年的新增常住人口住房需求、常住人口的改善性需求以及投资保值需求。从更深层次来分析，房价上涨和我国经济发展体制以及宏观经济调控政策紧密相关，其中宽松的货币政策是其中较为重要的一环。由于投资渠道狭窄，相当数量的资金流入到房地产市场，伴以宽松的住房信贷政策使得房产价格快速上涨。2008年，由于世界性的金融危机，使得房地产市场迅速回落，但是随后的“救市”政策不仅挽救了大批的房企，更进一步刺激了房地产市场的发展，上海的房价也就是在这个时期进入更加快速上涨的阶段。到了2010年可以看到内环内的房价达到均价5万元/平方米，内中环也超过3万元/平方米，外郊环均价达到2万元/平方米，“5-3-2”格局形成。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔从近年来的房地产市场成交表现分析指出，近5年来，上海住宅市场（包括新建商品住宅和二手住宅，下同）的成交量一直与政策走势保持着高度的一致性。2007-2009年间，在有政策利好的2007、2009年，上海住宅成交量始终处于高位，2007年约为3764万平方米，2009年约为4275万平方米。而在遭遇宏观调控的2008年，又碰到蔓延全球的金融危机，全市住宅成交量迅速回落，仅为1997万平方米。不过从2008年起，全市二手住宅总成交量已超越新建商品住宅，在楼市中占主导地位，上海进入“二手房”时代。2010-2011年，上海住宅市场遭遇史上“最严厉的调控”，成交量迅速萎缩。2010年住宅成交面积为2292万平方米，仅略好于2008年水平。而2011年1-8月间，住宅总成交量也只有1479万平方米。受制于调控政策的影响，楼市传统的销售周期也被打乱，出现“旺季不旺，淡季更冷”的局面。

yishun2009

集体“割肉” 房价回落
2月份，招商地产推出“真情越百年·春惠大地 利在龙年”感恩回馈活动，2月18日至3月31日之间，全国14个城市的22个在售项目全部优惠促销。3月12日，招商局香港总部又发文强调，招商地产全国在售项目及一季度计划入市项目必须全面降价。要求招行、招商证券予以配合，拉其大客户参与房屋优惠团购。集团员工买房可额外享受5%优惠。
招商地产此次全国性降价销售，以快速提升成交量为原则，不惜发动全集团力量。其旗下位于上海的某项目甚至以6.5折迎客，引起市场广泛关注。
保利地产也不遑多让，旗下去年卖得最好的楼盘近8折让利甩货。2月18日，保利在上海的“权重”大盘保利叶语单价从19000元降至17000元，交房标准却从毛坯升级为精装，如果考虑装修成本则相当于价格打了近8折。
2月初新推的象屿郦庭项目2011年推出过两批次房源，两批次实际成交均价约为2.45万元/平方米，而其此次新推房源成交均价仅为2.12万元/平方米，回落了近13.5%，促使该批次单周成交102套，推出至今去化率已达到七成以上。
恒大地产为庆祝成立15周年，在全国范围内开展10亿元优惠活动，最高折扣为5个百分点。
金地、万科、绿地、华润等大型房地产企业也纷纷借助节后楼市小阳春行情，迅速降价促销，加快推案节奏，取得了一定的效果。金地在上海的调价动作也较为明显，以金地艺境为例，根据同策咨询研究中心监控数据，去年9月下旬，该项目成交均价为17062元/平方米。而更早前，该项目成交量连续榜上有名，均价在1.1万-1.2万元/平方米。
另据新聚仁机构监测，节后成交排名前十项目都是前期大幅降价促销的项目，而节后的成交回暖也是前期降价促销项目在需求短暂释放情况下的集中成交放量。
“全城甩货确实加快了上海房价的下行，上海房价又重回‘3-2-1’的格局。”新聚仁机构地产研究院副院长、品牌中心总经理沙立松表示。
“目前来看，降价可谓暗流涌动，实力较弱的民企大打降价牌，标杆企业也相继调整策略加入到降价的队伍中来。在整体降价的形势下，未来房价下行的局面可以预见。”张宏伟同时提醒，项目降价的幅度仍然会有成本支撑。
21世纪不动产分析师黄河滔认为，目前新房市场房源低价入市的策略已被开发商广泛认同。1-2月间新推项目中成交均价较去年成交均价有回落的项目共计10个，且无价格上涨项目。近期楼市成交的回暖与部分新推项目的有效去化不无关系，而低价入市、小户型刚需盘是这些项目的主要特点。同时从当前这部分有效去化项目在市场上表现可知，开发商如要取得较佳销售业绩，并从新盘集中区域脱颖而出，其必须降价促销才能换得成交量，且最好是果断地一降到位。
后市降价动力趋弱
进入3月，有开发商称已无降价动力。
就此问题，张宏伟认为，此类情况确实存在，由于部分开发商在地价较高的情况下入市拿地，拿地成本较高，高成本的支撑使得利润被极大地挤出，降价对于他们来讲就是割肉，所以降价没有动力也没有降价的成本支撑。
“进入3月，在成交量的支撑下，前期大幅降价促销的项目价格开始出现分化。”沙立松系统分析了未来房企定价思路：一线房企仍会加大促销力度，坚持刚需跑量，力求抢收小阳春；同时也不排除一些房企悄然提高售价，出现量价齐升走势。市场的短期回暖并不足以影响楼市调控大局，在管理层调控压力不减的情况下，市场的回暖不可能持久，开发企业也必须对当前形势有更清晰的认识，定价上的犹豫不决可能给项目后续销售带来非常不利的影响。因为楼市的短暂回暖而放弃以价换量，贸然提价未来更可能经历涨不了、降不得的营销困境。
“虽然近期房地产市场积极信号不断，但其实年内整体市场大方向仍较严峻，未来提高产品性价比仍是开发商吸引潜在需求的不二法门。”黄河滔认为，后市开发商定价策略会逐步调整，只是视各自情况而定。房价走势大致格局主要体现在两方面：首先上半年整体仍将延续降势，其次部分房价降幅可能逐步收窄。一些前期已降价的项目大幅促销后的售价已接近其成本价，未来进一步回落的可能性不大。另外一部分近期通过降价热销的项目，因产品定价已获市场认可，未来降价的积极性必然有限，甚至可能出现越降越少的情况。综上所述，未来降幅可能较大的多为此前死守价格或首次推盘的项目，但其实际降幅预计较难突破目前最高的近40%的幅度。
沙立松表示，虽然楼市调整可能还将继续，但并不意味着每个项目都会出现大幅调整，对于很多项目而言，今年只要出现一到两轮像样的成交就有足够的现金流坚持下去，毕竟现在的优质住宅用地资源已经开始日益稀缺，期望所有项目一而再、再而三地大幅降价调整不现实。对于刚需客群而言，一旦看中楼盘出现大幅降价就不能错过，否则可能真正错过这轮调整良机。而且即便未来可能出现再度调整，这个调整幅度也不会太大。

yishun2009

考虑得房率，年限，汇率，米到尺等因素，我得出一个快速算法，即用上海房价除以28得出相对于新加坡的公寓价。

上海5万/平米，3万/平米，2万/平米 分别是 $1785psf，$1071psf，$714psf;

上海3万/平米，2万/平米，1万/平米 分别是 $1071psf，$714psf，$357psf。

据我所知，用$357的单价，在新加坡能买到的房产，只有Woodlands个别的五房组屋。

Ansonyuan

上海面向大众的合理房价应该是3-2-1，那些5万/平米的以上的，是有钱人的玩的游戏。

nanyang986

低于S$400尺价的是远离地铁站的西部北部东部组屋，兀兰近地铁的大多数早就超400了。