德国房价十年未涨背后的秘密

无缘走近u

解决住房的问题无非有三种，一种是非市场手段，比如我国以前计划经济时代，那是一个分房的时代，有钱也买不到；一种是纯市场手段，也就是商品房，拿钱购买；还有一种那就是两种手段的结合。我们不能简单说哪一种手段更有效，但从目前看来，前两种手段肯定是行不通的。我们也不能简单讲纯市场手段是资本主义国家的事情，要知道很多资本主义国家，哪怕是老牌资本主义国家，比如德国，它也不是采取纯市场手段。德国近10年以来房价未涨曾一时传为佳话，在中国房价则是日益高涨，如今中国政府不得不推出限购令企图“刹”住这匹“缰马”，借鉴德国模式，中国的房地产问题或可取得较好解决。 从1977年至今，德国房价只上升了60%，而人均收入则上升3倍，即德国房价平均每年只上涨1%。德国每年有25万套新公寓完工，是拥有最详尽建屋规划的国家之一。德国实行“先存后贷”合同储蓄计划，即买楼者先存入楼价50%才获贷款，固定利率年期平均11年半，即如你决定买楼，可以先行存款，直到存款相当于楼价50%便可买楼；存款是固定利率，贷款亦是固定利率，没有变化。另外，只有42%家庭拥有自住物业，其余58%租楼(年轻人77%租楼)，由于供应充足，楼价平均每年只升1%，置业只作为自住，不能博资产升值。德国还可以“自建房”及“合作建房”，即一批人加起来向政府买地自行兴建，完成后“分楼”，又或一幢大厦业主合作将它重建然后“分楼”。地产商所订楼价如超出“合理房价20%”便构成违法行为，可告上法庭，不但罚款，而且负刑事责任。物业交易政府抽1%到1.5%不动产税、3.5%交易税；如有利润抽15%盈利税，租金收入抽25%利得税，房屋管理、维修费用由业主负责。 特殊住房金融体系 在德国，政府为了针对不同地域的发展情况，满足不同阶层的居民需要，建立了一个多模式构成的住房金融体系。从金融机构来讲，有抵押贷款银行、储蓄银行、建房互助储蓄信贷社等，与此对应的住房贷款模式也多样化，其中以合同储蓄贷款和商业住房贷款为主。购房者往往会采用组合贷款的方式，从各家银行分别取得一定额度的贷款，而贷款过程中只需与其中一家银行签订合同即可，这给中低收入阶层的购房者提供了很大便利。
据德国地产银行人士说：“合同储蓄贷款是一个特色。简单讲，就是购房者和银行签订购房储蓄合同，每月往银行存钱，存到需要贷款额的一定比例时，就可以获得低于市场利率的购房贷款。银行贷款给你的前提条件是，先前这些存款的利息是非常低的，甚至没有。所以这是一个互利的模式，你往银行存钱时，放弃了你的一些权利，银行在合同到期时，也放弃它的一些权利。至于利率有多低，因人而异，根据信誉度、收入、财产情况、犯罪记录等来确定。”据公开数据显示，合同储蓄贷款一般约占购房总款项的50%，其余款项购房者则根据家庭储蓄情况来决定需申请的商业贷款额度。 “合同储蓄贷款也好，商业贷款也好，基本都是固定利率。所以在市场利率比较低的时候借钱买房子是个非常好的时机。”这种封闭运行机制的一个好处在于，将住房金融体系运行产生的大部分风险限制在了地产市场和住宅金融机构。“为了控制风险，银行会进行非常严格的信贷审核，审核你的信用情况、收入情况、过去几年的交税额、财产情况、家庭支出情况，而且贷款合同时间一般不会超过15年。” 为了鼓励这种住房储蓄模式，政府还对首次参加住房储蓄的购房者，给予储蓄额的10％作为奖金存入家庭存款账户内，但每年最多不超过200马克。 独立的第三方房价评估体系 德国房价10年未涨，至为关键的是有一套独立的房地产价格评估机制。评估机制中两个角色发挥了重要作用：房地产评估师和房地产评估委员会。 据了解，房地产评估师为独立执业者，需要通过工商联合会的考试以获得资格证书，宣誓后即受法律认可。评估师资格实行年审制，不合格者将被立即取消资格。同时评估师对于自己的评估报告负有法律责任，若评估结果有误，将面临被当事人起诉的风险。被法院判定评估确实有误后，评估师有赔付当事人损失的义务，若相关保险合同赔偿金不够赔付，评估师还需用个人财产补偿。一般评估报告的担保期至少为2年：按照德国民法为5年，按照建筑合同法规为2至4年。 除评估师外，各地区还有一个名为房地产评估委员会的机构。“这是一个政府鼓励下的非政府组织，以第三方的角色负责该地区地产价格的评估。”上述德国地产银行人士说，“委员会委员一般由有多年地产评估经验的评估师组成，都是公开招聘或推选的，但需要通过严格的考试和政府对他们专业资格的审批及信誉度的审批。他们都有自己的工作，通过为公司或者私人做房地产评估获取报酬，不会从委员会或政府方面拿工资。德国人非常重视信誉和社会的认可，能成为公共委员会的一员本身就是他们的荣誉。这一点也很好地保证了评估工作的独立性。” 房地产评估委员会最为重要的工作之一便是制定基准地价图。基准地价为地产交易的买卖方、市政规划建设部门、抵押贷款银行、税务部门、保险公司、纠纷裁决的法院等各种市场主体提供了重要的决策参考。“在德国，每一笔房屋买卖合同都会去公证，公证后公证员会把合同内容做一个总结，或者把合同复印一份交给当地的房地产评估委员会作为备案。委员会会积攒这个区域所有的房地产交易数据，根据房屋类型、地理位置、房屋质量、房主信誉度等做一个综合评定，给出每个地区甚至每个街区房地产价格参考。然后，委员会总结过去一年或者过去几个月中的数据，进行再调整和评估，出具一张地价图。图里会详细标明不同位置的地价和双户住宅、独户住宅、公寓等房屋不同的参考价。”该人士说。 基准地价图的权威性还体现在，其也基本作为法庭审理案件时房屋买卖价格合理与否的依据。类似于房租约束，据德国法律规定，如果出售者制定的房价超出“合理房价”的20%，就构成了违法，购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将会面临最高10万马克的罚款；如果出售者制定的房价超出“合理房价”的50%，就构成了犯罪，房东将受到更高额度的罚款，甚至被判3年徒刑。 开发商被弱化 “在德国，开发商在地产市场充当的角色相对被弱化。一方面是开发商建房占比不具有垄断地位，合作建房的高比例拓展了多种住房获取渠道，另一方面开发商项目建设所受的约束和监督要严格得多。”上述德国地产银行人士说。 该人士介绍，德国开发商可分为两类，一类是欧洲传统意义上的开发商，负责房地产项目的开发、设计、管理，房屋建成也即完工；另一类建完房子后还负责销售，被称为建筑承担人，既是开发商也是投资人，类似于中国的开发商。但这两类开发商在德国房产开发项目总量中，占比仅约60%，而另一房产开发模式――合作建房，占比35%。 德国模式在于是确立以投资品为导向，还是要以消费品为导向，如果中国确立的是以普通居民住房的消费品为导向，那就需要加快保障性住房的供给，还要出台相应的相对严苛的交易所得累进税，以此增加市场交易成本，让那些企图炒房的人无利可图，这样房价才会慢慢降下来，即使不降也不会再蹭蹭往上涨了。

中国经营报