排除安全隐患：房地产交易修订案 防律师背信卷款逃 [早报]

ratemouse

● 韩宝镇 报道
　　房地产交易的款项，大多客户交由律师经手，然而律师背信卷款事件却一再发生，使得人们质疑让律师代客户保管房地产交易款项的做法。
　　律政部在征询了两轮公众意见后，提出保障客户利益的作法，即把交易款项存入律师在律政部长所指定的银行开设的“房地产交易户头”（conveyancing accounts）中，或者交给新加坡法律学会（Singapore Academy of Law）保管，以防范类似事件重演。至今获部长指定的银行是星展银行、大华银行和华侨银行。当局不排除将来让更多银行参与这计划。
　　有关建议列在房地产交易（杂项修订）法案（Conveyancing (Miscellaneous Amendments)Bill）中。法案建议对房地产交易与房地产法律法令（Conveyancing and Law of Property Act），以及律师专业法令相关条文作出修改。
　　律政部长尚穆根昨天在国会为新法案提出一读，他也是内政部长。法案建议的新措施包括：
　　■禁止律师再利用客户户头（client account），代客户接收和保管房地产交易款项；
　　■律师向客户接收和保管房地产交易款项，必须遵照新措施所指定的方式进行。至于复杂的交易和集体出售，律师可开设第三者保管户头（escrow account）共同管理交易款项；
　　■法律学会将提供代买主和卖主保管交易款项及发出支票或银行本票的新服务：
　　■从房地产交易户头和法律学会支出交易款项，需要双方授权。一方是付款者的律师，另一方可能是律师或非律师，例如公积金局、建屋发展局等等，视交易情况而定。
　　■新加坡土地管理局将提供“电子付款指示”（Electronic Payment Instruction，简称ePI）的新服务，让律师发出付款指示、双方进行电子签名，以及让银行安全地截取和处理指示。　　在新措施下，律师如果违法再以客户户头接收和保管房地产交易款项，将被罚款高达5万元，或坐牢最长三个月，或两者兼施。
　　律师只允许通过一种称为“房地产交易户头”的全新的银行户头，来接收和保管客户款项。
　　新措施将严格防范未经授权支出款项和属于不同人的款项被混合在一起的情况发生。例如，交易户头将不会附上支票簿服务项目，参与计划的银行也不会为这类户头提供互联网银行服务或者允许以电子转账方式从户头中把款项转出去。
　　法案将在下一回国会复会时（预料4月）提出二读和三读，一旦通过，新措施预料在今年第三季开始实施。
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买卖双方须知
　　每宗房地产买卖涉及的交易款项有多种，包括选购权定金、售屋所得余款、消费税、印花税和中央公积金款项。
　　根据拟议中的房地产交易（杂项修订）法案，买主和卖主在处理以下各类交易款项时，须注意几个重要事项：
　　■选购权定金（Option Deposits）：
　　买主：可以把钱存入卖主律师的房地产买卖户头中，在支票上写明“律师事务所名称－CVY”；或者交给新加坡法律学会，收款人写明“Singapore Academy of Law”（新加坡法律学会）。
　　卖主：在选购权表格中列明选购权定金要存入交易户头或者交给法律学会，以让买主知道要把定金支付给谁。
　　■印花税（Stamp Duties）：
　　买主：律师将代买主在国内税务局网站为文件进行“电子印戳”（e-stamp）并取得付款凭证。买主之后可以直接写明付款给“Commissioner of Stamp Duties”，或者把印花税款项存入律师的买卖交易户头，或者交给法律学会。
　　卖主：做法和买主一样。律师可以要求保管浮动款项（float）以备临时付款之需，每项房地产交易的浮动款项可以达5000元；至于集体出售则是2000元。不过，买卖双方可以不必这么做。
　　■售屋所得余款（Balance of Sales Proceeds）：
　　买主：可以向律师发出指示，直接支付款项给卖主指定的收款人，或者把售屋所得余款存入律师房地产买卖户头，或者交给法律学会。
　　律师可要求保管浮动款项，每个房地产浮动款项可达5000元；至于集体出售则是2000元。同样的，这也并非强制性。
　　总的来说，要特别注意的是，买主在就交易款项发出支票给律师事务所时，不要忘记写上“－CVY”，也就是房地产交易“conveyancing”的英文缩写。卖主则不要授权任何人接收售屋所得，除非收款者是他可以信任的人。

ratemouse

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总结要点：

1、房款只能存入特定银行户头或者是第三方保管，不得进入律师可自由支取的普通户头

2、从上述户头或第三方支取，需要双方律师同时授权，或者付款方律师和受款机构同时授权。

律师可自由挪用房产交易客户钱的时代结束了。

老鼠爱小米

ratemouse 发表于 11-3-2011 18:47
● 韩宝镇 报道
　　房地产交易的款项，大多客户交由律师经手，然而律师背信卷款事件却一再发生，使得人们 ...

这只是一个建议，还没有正式列为规定制度给启用吧？

ratemouse

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上面新闻说法案已经一读了，一读后法案一般很少再大改，除非有一些议员对法案部分或全部有很大反对意见，三读之后就确定了，生效日期后就实行。

实行了，所有律师行都必须依法按规定处理款项，否则面对罚款或坐牢。

freesoul99

好

fanglinsg

我刚刚从中国回新卖屋，4月初正式交屋。我打算让律师楼直接付款到我的花旗银行帐户，这样我只要花10块新币就可以把卖屋的钱汇到中国银行去另外买屋自住养老了。:victory::D

ratemouse

新闻讲这个法令昨天（4月11日）读了一次（二读？），预计法案三读通过后在今年8月1日起生效。

对买家和卖家都是好消息。房产买卖中最大风险是可能可以控制着99%的房款的人——律师。8月1日后，只要买家遵照这个法令规定的方法开支票，律师卷走房款的可能性几乎是不存在的。比如在新法令下，一个正常交易买卖双方的现金支取将会是：买家的钱被存到托管银行，托管银行支付给卖家，钱的支取由买卖双方律师共同控制。因此，只要交易过程中托管银行不倒还在，卖家的卖房款或买家的买房款一定不会损失，自己没有犯错或违约的话。

新加坡买房是非常安全的，当然还要防假房东、官司房、征用房、凶宅等。。。

平凡又平凡

可是增加了买房人的费用了。
托管费!!!!

ratemouse

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查了一下，找到了UOB Conveyancing Account

户头本身没有费用。cashier's ordre 每张5块钱。这样的费用很便宜。

平凡又平凡

ratemouse 发表于 13-4-2011 21:19
回复 平凡又平凡 的帖子

查了一下，找到了UOB Conveyancing Account

国会报道 房地产交易法案三读通过
8月起房地产交易款项 须存入指定银行户头

（2011-04-12）

　　预防律师背信卷款的房地产交易（杂项修订）法案昨天三读通过，今年8月起生效，届时所有房地产交易款项必须存入律师在所指定银行开设的“房地产交易户头”（conveyancing accounts），或者交给新加坡法律学会保管。

　　新措施所涉及的行政等费用，客户将得承担。律政部长尚穆根昨天为法案提出二读时，针对官委议员郑宝莲副教授对增加费用的询问指出，新措施是要保护公众，相关单位也为实行这项新措施增加了费用，如银行资讯科技部门需改善系统，因此会向客户征收费用，但这笔费用和所涉及的房地产交易总额，或客户在这交易中所得到的保护相比，可算是小额。

　　尚穆根说，目前至少有四家指定银行和新加坡法律学会提供新措施服务，有关费用在这竞争下相信会受到控制。

　　房地产交易的款项以往大多交由律师经手，然而律师背信卷款潜逃事件却一再发生，使得人们质疑让律师代客户保管房地产交易款项的做法，也促使房地产交易修订案的诞生，以保障客户利益。

　　尚穆根昨天在国会中说，在制订修订法案时，律政部和相关单位如银行、律师、房地产仲介和相关政府机构商讨。此外，当局也在过去两年内进行了两次公众咨询、两次试点试验和多次的对话会。超过110家律师行试用了新措施，进行了将近700次的交易。

　　他说，修订案通过后，律政部将会和有关单位继续合作，确保公众可以顺利使用新措施。

　　房地产交易（杂项修订）法案（Conveyancing (Miscella－neous Amendments) Bill）在8月生效后，律师如果违法再以客户户头接收和保管房地产交易款项，将被罚款高达5万元，或坐牢最长三个月，或两者兼施。

　　法案提出的新措施还包括：律师向客户接收和保管房地产交易款项，必须遵照新措施所指定的方式进行。至于复杂的交易和集体出售，律师可开设第三者保管户头（escrow account）共同管理交易款项。

　　从房地产交易户头和法律学会支出交易款项，需要双方授权。一方是付款者的律师，另一方可能是律师或非律师，例如公积金局、建屋发展局等等，视交易情况而定。

　　新加坡土地管理局将提供“电子付款指示”（Electronic Payment Instruction，简称ePI）的新服务，让律师发出付款指示、双方进行电子签名，以及让银行安全地截取和处理指示。
另，法律学会将提供相关条例来协助律师了解本身在新措施下所扮演的角色，包括协助负责连署签名的律师清楚所应负的职责。

　　法律学会的资深成员也将成立一个仲裁服务处（adjudication Scheme），以便在交易双方无法达成协议时提供解决方案，若一方不满意有关的方案，则可采取法律行动。