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本帖最后由 深水冒泡 于 4-3-2011 15:44 编辑
未来私宅供应料不缺 分析师:租金与房价或下跌 (2011-03-04)
政府接下来或许会再推出大量地皮建私宅,2013年之后几年的新私宅供应估计会大幅增加,有房地产分析师因此相信,这或许会导致租金和私宅价格在2013年和14年双双下跌。
在2010下半年和今年上半年,政府在售地计划下推出的私宅官地,一次比一次多,不断创下新纪录。
接下来供应估计也不会匮乏,因此,有分析师相信,2013和2014年或会出现私宅供应“泛滥”的现象,从而导致租金和价格应声下跌。
国家发展部长马宝山昨天在国会拨款委员会辩论部门开支预算时说,政府接下来还打算推出更多地皮供发展商竞标,因此,现在买家根本无需急着进场。
虽然他并没有明确指出,“更多的地皮”会在什么时候登场,但由于这两年在规划中可建私宅的官地其实已不少,分析师对“供应过剩”问题什么时候会出现,会影响哪个领域,看法不一。
市区重建局较早前估计,在2013年和2014年,能取得临时入伙证的新单位分别可达到1万7111和1万7421个,是供应高峰期。
戴德梁行东南亚研究部主管蔡楚芬认为,若包括政府组屋和政府售地计划正选名单地段在内,接下来四年,平均每年估计会有3万2700个新单位竣工。这与过去十年每年平均只有1万6700个新单位竣工比较,涨幅将近一倍。
需求将放缓
蔡楚芬说,虽然公司扩充和海外人才进驻都会带动租赁需求增加,但随着政府提高成为永久居民和公民的门槛,需求将放缓。
她认为,供过于求就会导致租金和价格面对压力,尤其当利率那时若走高,压力就会加剧。
高纬物业亚太区研究部高级经理王伽胜说,大量单位竣工会直接冲击租赁市场和转售市场,因为这不但提供租户更多选择,素质一般也会比旧项目好。
此外,供应显著增加,新旧项目之间的租金溢价也会开始缩小。
王伽胜说:“随着更多新项目竣工,除非经济基本面出奇地好,来自租户的需求显著上升,否则从2013年开始,租赁市场的竞争将更趋白热化。”
对于这一点,欣乐(SLP)国际执行董事麦俊荣也相信,在三年后,本地楼市将出现供过于求的状况。
麦俊荣说:“过去10年来,本地房市每年的平均吸纳量为6500个单位。2013年至2015年间,房市供应量约为年平均吸纳量的三倍。在这三年里,房市可能会出现供应过度的情况,而租金或许自2012年下半年起感受到压力。”
他指出,一般上,从地皮招标,项目规划、建筑和推出市场售卖,整个过程需要至少3至4年,而过程也可能会缩短。
王伽胜也指出,一些项目也可能提前竣工,提高了明年竣工的单位数目。因此,在2013和2014年竣工的新单位,有部分可能是来自政府2010年推出的私宅官地。
麦俊荣表示,假设今年下半年私宅供应继续大量增加,对2015和2016年的供应情况也可能有很大的冲击。
野村(Nomura)新加坡分析师蔡明兆在一份报告中指出,明年可能就会出现供应上的“海啸”,竣工的非有地住宅单位可高达1万5457个。在今年竣工的单位中,47%在市区内,他因此认为,高档私宅租金将率先面对租金下调的压力。
麦俊荣也认为,率先受到冲击的会是小型单位,因为2013和14年就是这类单位大量竣工的两年。“那些希望能因投资取得几千元月租回报的投资者,梦想可能会在那时破灭。”他认为,比较大、适合家庭居住的单位可能反而走翘。
至于价格和租金接下来是否一定受打压?麦俊荣相信,这得取决于政府接下来是否会让移民人数增加以及增加多少。若需求否足够吸纳所有供应,租金和价格未必会下跌。
第一太平戴维斯投资销售部主管明国华则认为,现在猜测对价格的影响还言之过早,因现在房贷利率低,买气和租赁需求还在。此外,新加坡土地有限,只要地点优越,发展商应该还是会继续竞标地皮。
明国华说:“虽然潜在供应量比历史需求高,假设接下来房地产没有人住,有人就会猜测市场将走软,但新加坡经济增长强劲,人口增长或随之而来,房市也有可能朝上走。”
华业集团总裁(置业)粘为信指出,尽管地皮供应增加,接下来不管是发展商还是私宅买家,都会有更多选择,而地价或房价将有机会趋稳。然而,价格会否下跌,除了供应需求平衡之外,地点也是很重要的决定因素。
《联合早报》
(编辑:黄秀茱) |
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