【贷款】写给权宜之计贷款买房的人

hwwca

只要你不是新公民，又无本地学历，新加坡的工作可是“hire & fire”。
房租太贵，买房似乎合算，贷款买房，几年后走人，兴许赚上一笔！
大多数人这么想的。
让我假定你贷款30万利率3%，尔后三年走人。你的贷款付款详情如下







你每月付款1264.81, 三年后却还欠银行280,632.48. 不管你到时卖房得多少，你得还这个数。
所以三年你实际付了1264.81*36-19367.52＝45533.16-19367.52＝26165.64。
平均每月付利钱726.83, 而非431.48。 为什么？因为你default的原因！

如果将三家合并，你们每月726.83*3＝2180.49 白白流给银行的钱，可以用来租房，也许公寓呢。
租房你没有风险，对吗？这样与拿上大量的自已积蓄，去买来出租二间且speculation，你自己看咋样好吧！

rushwater

不太清楚为什么每月付利钱726而不是431？能不能解释一下

hwwca

2# rushwater

等额还款，你刚开始付的利息为主。三十年的最后一个月，你还的全是本金，这就是为什么平均月利少。注意，这是骗人贷款的猫腻所在。

rushwater

这个利息还法每个银行都是如此，我们没法改得对不对？
我签了OCBC的2年fixed的快到时间了
现在想换其它家银行拿个低利率的，那岂不很划不来？

雨茜

完全同意楼主的意见，这是一个很重要的点。

曾经算过一笔账，假设房价不变，房租不变的情况下，再出租两间， 3年买房即离开亏装修费，5年买房即离开可以回本。此处的本，是指首付+印花税+律师费+装修费。

这笔帐是在09年初按照4房式来算的。现在的情况可能稍有出入，但是大致还是这样的吧。

EvenMorn

我现在也来按楼主算法算算看现在买房合不合适。按你说的假定贷款30万，30年还清。
1.        平均每月利息是726.83，3年总共还利息为26,165.88
2.        加上买房时支付的（印花税+律师费+中介费）13,000（假设总价为40万的4房）
3.        如果3年后你把它卖掉，假设房价不变，你再支付（律师费+中介费）10,000。
4.        简单装修算2万
5.        即3年后你付给别人的是69,165.88 (26,165.88+13,000+10,000+20,000).
6.        假如出租一间，每月房租600，3年总收房租为600*36=21,600
7.        所以3年下来总支出为69,165.88-21,600=47，565.88

      假设一：不买房，租2+1房，租金1500，3年总支出为1500*36=54,000，比买房多支出6,434.12。 算下来还是租房稍微贵一些，而且租房和住自己房子的感觉是完全不一样的。
     假若二： 你确定3年后要回去的话，可以选择贷款10年，3年利息为21，171.86，这样租房比买房多支出 6,424.12+(26,165.88-21,171.86)=11,418.14
     假设三：如果是5年后再回去，贷款按30年算付银行利息为42,607.69，租出一间收租(600*600)36,000，总支出为
42,607.69+13,000+10,000+20,000-36,000=49,607.69。
租2+1房5年租金为75,000。算下来租房比买4房再出租一间5年下来多支出75,000-49,607.69=25,392.31.

5年下来还是省不少钱，住的时间越长越划算。而且如果买的是装修好带家具的话，自己随便弄弄，装修加家电10,000就足够了。

MYWO

自己的房和租住的房，感觉完全不一样吧！
没有可比性，居住的舒适程度怎么用钱恒量呢？如果住五年，即使是亏损两三万，我也愿意接受。

xemee

几年后走人，也未见得非要立刻卖房。
能再出租上3~5年，就大大减少损失了。

分期摊付就是这样，其实是更加公平的算法。
如果像车贷那样，本金固定算利息，2.6%左右的名义利率，实际利率按照房贷的本金递减算法算下来都在5%以上了。 可见房贷利率成本其实是相对低廉的——同样作为银行资产，地产当然比汽车优良很多

那个400多块是30年的平均利率，刚开始当然要多很多。

借题发挥以下。我有个同事，因为打定主意要几年后要卖房，心想交给银行的钱越少越好。
所以就贷了35年，每月公积金都还不完。其实是非常不划算的生意。
他其实需要考虑的是3年内一共还给银行的利率。
假设他三年后卖房，贷款35年跟20年相比，交给银行的全部利息，仍然是35年的更多。虽然看似35年月还贷少了很多。
（具体计算就不贴了，留给大家当家庭作业）
结论就是：不管你打算多快卖房，在能力所及的范围内，尽量缩短贷款年限。至少要把公积金用完。
而不要轻信banker的胡言，贷35年。

很重要的一个结论，希望更多的朋友们看到。

shinejump

无论怎么样, 还是买划算. 买就有资产, 租,一分钱都剩不了,在帮别人供..而且,你可以等回国, 整套出租, 然后卖掉, 那时候房子也升值了,拿来卖掉, 房子随便一涨都比你利息划算.  我买房时,虽然一年还了8000多利息, 但是,我很庆幸, 我屋子现在估价(不包括COV),比我当年买都高了近3万.  我房子2年估价涨了3万, 利息才给了银行1万6,我白住,还赚了1万多.    这还不包括COV,  如果市场活跃时, 市场COV是3万,  我再随便拿个2万COV, 装修钱,家具什么都拿回来了.
还是买划算, 别想那么多, 早买早享受, 我就是当时没想过房子会升值那么多, 就买下, 如果光算表面, 什么都是亏的,  可是从长远讲, 屋子的升值速度, 大于等于利息. 利息一年也就3%, 你去看看, HDB,一个季度就涨了4.5%. 全年涨个10%你就赚了.  去看下HDB走势吧.  www.hdb.gov.sg

hwwca

9# shinejump

各位有心回帖者，

1）此帖为“打工者”，非铁心定居者设。当然以前还发过一些，目的只是提个醒：“安全第一”!
2）回国后将房子出租，交人代管，法律责任自负，实在是个不小的风险。你到时真有实力付这二套房的贷？
3）若你买来房子，出租与人合住，有何生活质量可言？我就是一个极其讲究所谓“质量”的人。
4）工作风险很大，如果你想很尊严地生活，慎重，别将房子筑在“沙子”地基上。
5）洋人占居本地租房高端市场，有几个买房了，按推论他们都是傻冒不成？
6）别盲目乐观，股市涨是由于short sell被取消和二大投资公司保本地，房市是“门槛的消失”和“人多力量大的”毛泽东式50年代的理论。请看IMF的评价经济实情 http://bbs.sgchinese.com/viewthread.php?tid=2342198&;extra=

我声明，热心“爱新的国家”的人，别在此讥讽，本贴专为可能的弱势群体所设。