买90万的私宅， 还是70万的商铺？--纠结 ：（

spring111

09年的时候都要买公寓， 种种原因到现在还没有买， 近期的公寓价格涨的真的很高了，更是不敢下手了。继续等， 银行的钱贬值的心慌。看来看去， 选中了2个， 一个是离家近的2房公寓， 90万左右， 月租3000左右，物业管理250左右，
                                                           另一个是离家远的HDB商铺， 70万， 月租3000，物业管理100， 租户在那边超过5年的生意， 看起来比较稳定， 但是屋子本身的地点并不是太繁华的地方。

如果单纯回报率来看， 商铺好很多了， 可是但是离家远， 万一这个租户结束了， 需要多长时间找到下一个租户呢， 尤其是对商业铺位这个行业不太了解。 买私宅吧， 觉得现在的水分很高了， 万一调息或者大跌， 岂不是砸到脑袋？
纠结中， 请高手指点解析，谢谢。:P

goldenstar

这两个首付一个20%一个40%吧...

HDB商铺回报率高，不过有个风险。就是都很老，有被enbloc的风险。 商铺和组屋可不一样....

Lion1

买店铺，回报好。第一个店铺可以贷款70-80%。
通常租约结束前2-3个月找租户的，目前市场不难找到租户。
以LZ的描述3k的租金还有上调的空间， 所以买店铺比较好。

spring111

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贷款不是问题，agent说可以贷到80%， 商业铺位的贷款利率也比私宅高很多， 这个也可以接受，万一不行，好可以把手头上付清的50万的hdb卖掉可以淘出一些现金。这个商业铺位的只剩70年的屋龄了， 让人真正担心的是enbloc， 万一enbloc， hdb一楼的商铺是怎样的赔偿呢， 哪里可以找到这些信息。
再次谢谢。

North-West

70万，收租3000，投资回报很高？

40万的组屋出租的话都2千多了。说升值的话，又不如公寓涨的利害

而且被enbloc的话，赔付真的不多。具体赔付标准如何不太清楚，找过往的新闻看看吧

rockpp

求真相。我也想知道相关信息。。。

Lion1

hdb的商铺被enbloc的赔付（我知道的case）
1.给钱=“估价”x110%+2w
2.“估价”+20%折扣买替代商铺（30年）

听起来合理，但“估价”是由政府找的估价师做的。当然对“估价”不满意是可以上诉的

spring111

这样看来，商铺被enbloc获利是比较小的。 由于我的权限问题，一个小时只能发一次帖， 如你所言， 这个店面是租给2个租客的， 因为他们都在那里很久了， 所以很久没有给他们加租了，下次合同期满， 租金应该还可以上调。按回报率来说， 商铺的确好很多， 可是不明白为什么这么多人还是涌向已经很高的私宅？
本来这个周六要去看一个离家比较远的商铺， 他的回报率在5.5左右， 可是下午的时候收到中介的电话说owner涨价10万， 我问那银行股价呢， 回答，新找的uob的银行估价的确比以前的高了10万， 这个水的也太厉害了， 唉， 处处是陷进。

spring111

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有没有知道政府的估价和外面的银行相差多少？对于30多年的房子，又没有upgrade过， enbloc的风险是很大的， 如果5年内被enbloc，会不会到时候的赔偿顶多和现在购买的价格差不多？

Lion1

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我朋友之中也只碰到一个case。只是觉得不会赚但也不会亏（与enblock时的市场比）。70多年的不一定就enblock嘛，我朋友之中有几间还只有50多年的了，没办法什么都考虑的。反正觉得enblock时不会赚但也不会亏就好。
BTW： 银行的"估价"水很深--不准的，你买的时候不要单从银行的"估价"来决定。要根据你自己的购买力和投资目标去决定，银行的“估价”仅供参考。